1 Leitsatz
Eine Erhöhung der Miete für eine modernisierte Wohnung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete schließt eine anschließende Modernisierungsmieterhöhung nicht aus. Allerdings ist die erste Mieterhöhung bei der Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen.
2 Das Problem
Die Mieterin einer Wohnung in Berlin verlangt von der Vermieterin die Rückzahlung von Miete.
Im Jahr 2010 ließ die Vermieterin nach vorheriger Ankündigung verschiedene bauliche Veränderungen in der Wohnung durchführen. Unter anderem wurde die in der Wohnung befindliche Toilette zu einem Bad ausgebaut.
Kurz nach Abschluss der Arbeiten forderte die Vermieterin die Mieterin nach § 558 BGB auf, zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete einer Mieterhöhung um 37 EUR monatlich auf 224 EUR zuzustimmen. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nannte die Vermieterin 6 mit einem Bad ausgestattete Vergleichswohnungen. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung zum 1.1.2011 zu.
Im August 2011 erklärte die Vermieterin zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB in Höhe von 116 EUR monatlich ab dem 1.5.2012. Auf den Widerspruch der Mieterin reduzierte die Vermieterin diesen Betrag um den ersten Erhöhungsbetrag auf 79 EUR.
Die Mieterin zahlte den zweiten Erhöhungsbetrag nur unter Vorbehalt und verlangt nun für den Zeitraum Mai 2012 bis Juli 2014 die Rückzahlung von 79 EUR monatlich. Sie meint, nach der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB sei die Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB unzulässig gewesen.
3 Die Entscheidung
Der BGH hält die Ansicht der Mieterin für nicht richtig und gibt der Vermieterin Recht.
Nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter nach § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete um einen gewissen Anteil der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (Modernisierungsmieterhöhung). Bis 2018 lag dieser Anteil bei 11 % der Kosten, seit 2019 sind 8 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegbar. Von dieser Möglichkeit hat die Vermieterin Gebrauch gemacht.
Die Vermieterin war nicht deshalb an einer Modernisierungsmieterhöhung gehindert, weil sie zuvor die Miete gemäß § 558 BGB auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum erhöht hatte. Die vorherige Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete führt nur dazu, dass die Modernisierungsmieterhöhung um den Betrag zu reduzieren ist, um den die Miete zuvor bereits erhöht wurde. Beide Mieterhöhungen dürfen zusammengenommen den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB gestützten Modernisierungsmieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.
Der BGH widerspricht damit einer verbreiteten Meinung, die eine Modernisierungsmieterhöhung für unzulässig hält, wenn der Vermieter zuvor die Miete unter Heranziehung der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum erhöht hat.
Vor einer doppelten Berücksichtigung der Modernisierung ist der Mieter dadurch geschützt, dass der später geltend gemachte, nach § 559 BGB für sich betrachtet zulässige Modernisierungszuschlag um den schon nach § 558 BGB unter Zugrundelegung des modernisierten Wohnungszustands erzielten Erhöhungsbetrag gekürzt wird.
Umgekehrt darf ein Vermieter auch zunächst eine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen und anschließend eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die aufgrund der Modernisierung erhöhte Miete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete für entsprechend modernisierten Wohnraum zurückbleibt.
4 Entscheidung
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