Begriff

BGB § 535

Steht dem Mieter nach Durchführung einer Maßnahme zur Schaffung neuen Wohnraums eine Wohnung mit einer größeren Wohnfläche zur Verfügung, so ist er jedenfalls dann zur Zahlung einer höheren Miete verpflichtet, wenn er die zusätzliche Fläche in Besitz genommen hat. Es kommt in diesem Fall nicht darauf an, ob Härtegründe i. S. v. § 554 Abs. 2 BGB a. F. (= § 559 Abs. 4 BGB n. F.) gegeben sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Information über Errichtung eines Anbaus und Zustimmung unter Vorbehalt

Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 1979 ein Mietverhältnis über eine aus 2 Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung mit einer Wohnfläche von 56 qm. Im Oktober 2010 teilte der Vermieter mit, er habe die Absicht, das Gebäude um einen Anbau zu erweitern. Die Maßnahme habe zur Folge, dass die bisherige 2-Zimmer-Wohnung des Mieters um ein weiteres Zimmer erweitert werde; für die Überlassung der größeren Wohnung müsse der Mieter eine erhöhte Miete bezahlen.

Der Mieter stimmte der Errichtung des Anbaus mit der Einschränkung zu, dass er sich die Rechte aus § 554 Abs. 2 BGB a. F. vorbehalte. Insbesondere sollte der Mieter weiterhin einwenden können, dass er nicht zur Duldung der Maßnahme verpflichtet sei.

Vergrößerung der Wohnfläche mit Mieterhöhung

Nach Fertigstellung des Anbaus stand dem Mieter ein weiteres Zimmer nebst einer Loggia zur Verfügung. Statt der ursprünglichen 56 qm hatte die Wohnung nunmehr eine Fläche von ca. 85 qm. Hierfür verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung von 307,13 EUR. Der Mieter nahm die zusätzlichen Räume in Besitz; die erhöhte Miete zahlte er nicht.

Vertragsänderung durch Nutzung des Anbaus

Die Instanzgerichte haben die Klage des Vermieters mit der Begründung abgewiesen, dass sich die Parteien nicht auf die Vergrößerung der Wohnfläche geeinigt hätten.

Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und gab der Klage statt: Die Mitteilung des Vermieters über die Errichtung des Anbaus und die damit verbundene Vergrößerung der Wohnfläche gegen Zahlung einer höheren Miete sei als Angebot zur Vertragsänderung zu bewerten. Dieses Angebot habe der Mieter konkludent durch die Nutzung des Anbaus angenommen.

Ein tatsächliches Verhalten habe "aus der Sicht des (Vermieters) Vorrang vor einem etwa entgegenstehenden Willen des Erklärenden".

BGH, Urteil v. 2.7.2014, VIII ZR 298/13

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