Modernisierung (Miete) / 2.3 Einzelheiten zur Ankündigungspflicht (§ 555c Abs. 1 BGB)

Die Modernisierungsankündigung soll dem Mieter eine Entscheidung darüber ermöglichen,

• ob er die Modernisierung dulden soll,
• ob er sich gegen die Modernisierungsmaßnahme wenden kann,
• ob er von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB Gebrauch machen will oder
• ob sonstige Vorkehrungen zweckmäßig sind.

Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme

Praxis-Tipp

Baumaßnahme genau beschreiben

Aus diesen Gründen muss die Modernisierungsmaßnahme in der Ankündigung hinreichend genau beschrieben werden. Bezüglich der Art und des Umfangs der Modernisierung muss der Vermieter mitteilen, welche Modernisierungsmaßnahme er durchzuführen gedenkt und in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahme verändert wird.

Die Anforderungen an die Modernisierungsankündigung dürfen nicht dergestalt überspannt werden, dass die Durchführung komplexer Maßnahmen aus formellen Gründen scheitert.^[1] Insbesondere muss die Modernisierungsankündigung "nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken".^[2]

Bei energiesparenden und klimaschützenden Maßnahmen ist Absatz 3 zu beachten. Danach kann der Vermieter den Umfang der Einsparung oder die Verbesserung des Klimaschutzes unter Bezug auf allgemein anerkannte Pauschalwerte darlegen. Beispielhaft nennt die Gesetzesbegründung die in der "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohnungsbestand" des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 26.7.2007 enthaltenen Werte. Dieses Regelwerk wurde allerdings durch die Bekanntmachung vom 30.7.2009^[3] ersetzt.

Praxis-Beispiel

Energetische Kennwerte für Bauteile

Die Bekanntmachung enthält u. a. Vereinfachungen für die Ermittlung energetischer Kennwerte für bestehende Bauteile sowie gesicherte Erfahrungswerte für Bauteile von Wohngebäuden, z. B. Pauschalwerte für Wärmedurchgangskoeffizienten von Dächern, Außenwänden und Fenstern.

Beginn und Dauer der Modernisierungsmaßnahme

Praxis-Tipp

Baubeginn genau mitteilen

Der voraussichtliche Beginn der Maßnahme ist so genau mitzuteilen, dass der Mieter entsprechende Dispositionen (Umstellen der Möbel, Urlaub) treffen kann. Unbestimmte Zeitangaben ("im Frühjahr", "Anfang Mai" usw.) genügen nicht. Vielmehr muss sich aus dem Zeitplan ergeben, wann die einzelnen Etappen in Angriff genommen werden.^[4]

Vereinzelt wird die Meinung vertreten, dass der Beginn der Maßnahme nur dann mitgeteilt werden müsse, wenn zu den Arbeiten das Betreten der Wohnung erforderlich ist.^[5] Für diese restriktive Auslegung der Vorschrift besteht kein Anlass. Auch Maßnahmen außerhalb der Mieträume können sich störend auf den Mietgebrauch auswirken; will der Mieter den Belästigungen entgehen (z. B. durch eine entsprechende Urlaubsplanung), muss er wissen, in welcher Zeit sie auftreten.

Genaue Daten werden grundsätzlich nicht verlangt. Es genügt, wenn z. B. eine bestimmte Woche oder Anfang/Mitte/Ende eines Monats benannt werden.^[6]

Praxis-Tipp

Dauer der Bauarbeiten konkret mitteilen

Gleiches gilt hinsichtlich der Angaben über die voraussichtliche Dauer. Der Vermieter muss sich um eine exakte Zeitkalkulation bemühen und hierzu konkrete Angaben machen. Ungefähre Hinweise ("längere Zeit", "mehrere Wochen" usw.) reichen grundsätzlich nicht aus.^[7]

Betrag der Mieterhöhung

Hinsichtlich der Mitteilung über die Mieterhöhung genügt die Angabe des voraussichtlichen Erhöhungsbetrags als bestimmten Geldbetrag. Prozentuale Angaben reichen nicht.

Wichtig

Mieterhöhung ist nicht im Einzelnen zu erläutern

Eine Erläuterung oder Aufschlüsselung der Mieterhöhung ist bei der Modernisierungsankündigung nicht erforderlich.

Die Mitteilung über die zu erwartende Mieterhöhung muss auf der Grundlage einer Kostenkalkulation erfolgen; wird die Kalkulation durch unsichere Kostenpositionen beeinflusst, ist es zweckmäßig, den Rahmen für eventuelle Schwankungen mit anzugeben. Es ist zweckmäßig, wenn dem Mieter nicht nur das Maß der Mieterhöhung, sondern auch die Kostenkalkulation selbst bekannt gegeben wird.

Eine künftig zu erwartende Erhöhung der Betriebskosten hat der Vermieter ebenfalls mitzuteilen. Allerdings kann eine solche Mitteilung nur verlangt werden, wenn der Vermieter hierüber hinreichende Kenntnisse hat.

Nach allgemeiner Ansicht steht es dem Vermieter frei, ob er nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme ein Mieterhöhungsverfahren nach § 559 BGB durchführt (Mieterhöhung bei Modernisierung) oder ob er den Mieter auf eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete^[8] in Anspruch nimmt.