Modernisierung (Miete) / 1.4.1 Allgemeines

Ulf Wollenzin

Generell gilt:

Der Gebrauchswert ist objektiv zu bestimmen. Es kommt nicht darauf an, ob die Maßnahme von dem konkreten Mieter als Verbesserung des Gebrauchswerts gewertet wird. Der Mieter kann z. B. nicht argumentieren, dass er den neuen Kabelanschluss nicht nutzt.
Maßgeblich ist vielmehr die Verkehrsanschauung. Es kommt darauf an, ob der Gebrauchswert objektiv erhöht wird. Danach ist eine Verbesserung anzunehmen, wenn die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme leichter zu vermieten ist als eine vergleichbare Wohnung ohne die Maßnahme.^{^[1]}

Hinweis
Keine Beweislast für Vermietbarkeit
Der Vermieter muss dies nicht beweisen. Es genügt, wenn der Anschein für eine bessere Vermietbarkeit spricht.
Der Vermieter ist nicht darauf beschränkt, die Ausstattung der Wohnung auf einen durchschnittlichen Standard anzuheben. Der Mieter muss auch Maßnahmen zur Herstellung eines überdurchschnittlichen Standards dulden.

Hinweis
Kein Dulden von Luxusmodernisierung
Lediglich besonders aufwendige Maßnahmen (sog. Luxusmodernisierung) sind von der Duldungspflicht ausgenommen.
In diesem Rahmen ist festzustellen, welche Vorteile die beabsichtigte Maßnahme gegenüber dem vorhandenen Zustand oder der Alternativmaßnahme bietet.
Die für das Merkmal der Gebrauchswerterhöhung maßgeblichen Tatsachen sind vom Instanzgericht festzustellen und zu bewerten. Das Revisionsgericht kann nur prüfen, ob das Instanzgericht "die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungsgesetze beachtet hat".^{^[2]}
Von der Erhöhung des Gebrauchswerts sind solche Maßnahmen zu unterscheiden, die eine grundlegende Veränderung oder Umgestaltung der Mietsache zur Folge haben (aliud). Die Abgrenzung zwischen der Gebrauchswerterhöhung und dem "aliud" richtet sich nach der allgemeinen Verkehrsanschauung. Die Grenzen sind fließend.

Praxis-Beispiel
Loggia oder Balkon als "aliud"?
In der Rechtsprechung ist die Verglasung einer Loggia als "aliud" bewertet worden.^{^[3]} Dies trifft zu, weil eine Wohnung mit Freisitz etwas anderes ist als eine Wohnung mit Wintergarten.
Dagegen ist der Anbau eines Balkons als Gebrauchswerterhöhung zu bewerten, weil die Wohnung durch die Schaffung eines bisher nicht vorhandenen Freisitzes aufgewertet wird.^{^[4]}

Praxis-Beispiel
Fernwärme statt Einzelofenheizung
Ebenso ist die Umstellung vom Beheizen durch Einzelöfen auf die Fernwärmeversorgung eine Verbesserungsmaßnahme, ohne dass es darauf ankommt, ob damit auch eine Einsparung von Heizenergie verbunden ist.^{^[5]}
Maßnahmen zur Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustands sind demgegenüber keine Modernisierungsmaßnahmen. Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt.^{^[6]}
Wird ein solcher Standard erst nach Vertragsschluss hergestellt, ist die Maßnahme nicht als Modernisierung, sondern als Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustands zu bewerten.

Wichtig
Zustandsvereinbarung durch Vermieter zu beweisen
Anders ist es, wenn die Parteien beim Abschluss des Mietvertrags vereinbart haben, dass der tatsächlich bestehende Zustand vertragsgemäß sein soll. Im Streitfall muss dies der Vermieter darlegen und beweisen.^{^[7]}