Minderung der Miete wegen Lärms: Grundsatzentscheidung des BGH

BGB § 536

  1. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, vergleiche Urteile v. 19.12.2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013 S. 680 Rn. 10 und v. 23.9.2009, VIII ZR 300/08, WuM 2009 S. 659 Rn. 14).
  2. Die in § 22 Abs. 1a BImSchG vorgesehene Privilegierung von Kinderlärm ist auch bei einer Bewertung von Lärmeinwirkungen als Mangel einer gemieteten Wohnung zu berücksichtigen.
  3. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (Fortführung der Senatsrechtsprechung, vergleiche Urteile v. 19.12.2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013 S. 680 Rn. 12 und v. 23.9.2009, VIII ZR 300/08, WuM 2009 S. 659 Rn. 15, 17).

(amtliche Leitsätze des BGH)

Zwischen den Parteien besteht seit Februar 1993 ein Mietvertrag über eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Erdgeschosswohnung mit Terrasse. In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich ein Schulgebäude. Der Eigentümer dieses Gebäudes errichtete im Jahre 2010 in einer Entfernung von ca. 20 Meter von der Terrasse einen mit einem Metallzaun versehenen Bolzplatz, der nach einem dort aufgestellten Schild von Kindern im Alter bis zu 12 Jahren jeweils montags bis freitags bis 18 Uhr genutzt werden durfte. Die Mieter beanstanden, dass der Platz auch außerhalb der genannten Zeiten, namentlich an Wochenenden und nach 18 Uhr, von Jugendlichen in Anspruch genommen wird und dass es infolgedessen zu unzumutbaren Lärmbelästigungen kommt. Sie haben die Miete ab Oktober 2012 um 20 % gemindert. Der Vermieter hat wegen der Mietrückstände Zahlungsklage erhoben. Außerdem beantragt er die Feststellung, dass die Mieter nicht zur Minderung berechtigt sind. Die Instanzgerichte haben die Klage abgewiesen.

Der BGH hob das Urteil auf. Dem liegen die nachfolgend aufgeführten Erwägungen zugrunde:

Beschaffenheitsvereinbarung und Zustand der Mietsache

Nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist.

Der vertragsgemäße Gebrauch richtet sich nach allgemeiner Auffassung in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen. Insoweit ist maßgeblich, ob und gegebenenfalls welche Vereinbarungen die Parteien über die Beschaffenheit der Mietsache getroffen haben.

Hinweis

Beschaffenheitsvereinbarung auch bei Lärmeinwirkung

Dies gilt auch für Gegebenheiten, die von außen auf die Mietsache einwirken, etwa für Lärm und andere Immissionen.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung kann auch stillschweigend getroffen werden.

Dies führt zu der Frage, ob die vom Vermieter geschuldete Beschaffenheit bereits durch den bei Vertragsschluss bestehenden Zustand konkretisiert wird. Dies wird vom BGH verneint: "Auch eine konkludente Vereinbarung setzt 2 übereinstimmende Willenserklärungen voraus." Deshalb genügt es nicht, wenn der Mieter hinsichtlich des geschuldeten Zustands eine bestimmte Vorstellung hat; erforderlich ist weiter, "dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert".

Diese Voraussetzung war hier nach Ansicht des BGH nicht gegeben.

Verkehrssitte und Zustand der Mietsache

Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, richtet sich der vom Vermieter geschuldete Zustand nach der Verkehrssitte.

Hier ist umstritten, welche Rechtsfolge gilt, wenn sich die beim Vertragsschluss bestehenden Umwelteinflüsse während der Mietzeit nachträglich verändern. Überwiegend wird vertreten, dass nachteilige Veränderungen grundsätzlich als Mangel der Mietsache anzusehen sind, unabhängig davon, ob der Vermieter die Veränderung zu vertreten hat.

Anders ist es, wenn der Mieter die Veränderung aufgrund konkreter Anhaltspunkte bereits beim Vertragsschluss vorhersehen kann (BayObLG, RE v. 4.2.1987, RE-Miet 2/86, NJW 1987 S. 1950; Blank/Börstinghaus, §§ 536 Rn. 4; Blank, WuM 2012 S. 175; Emmerich, in Staudinger, § 536 Rn. 29, 29a; Lehmann-Richter, NZM 2012 S. 849). Diese Ansicht beruht darauf, dass die Parteien den Mietzins nach dem beim Vertragsschluss gegebenen Zustand festlegen und dass durch § 536 BGB sichergestellt ist, dass die Relation zwischen dem Zustand der Mietsache und dem Mietpreis bei einer späteren nachteiligen Veränderung gewahrt bleibt (Lammel, Wohnraummietrecht, § 536 Rn. 2, 3).

Der BGH teilt diese Ansicht nicht. Nach seiner Meinung ist bei der Auslegung des § 536 BGB die...

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