Mietwucher

Begriff

Nach § 138 Abs. 1 BGB ist ein gegen die guten Sitten verstoßendes Rechtsgeschäft nichtig. Hiervon ist auszugehen, wenn zwischen der Leistung und der Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht. Dies ist durch einen Vergleich zwischen dem Mietwert der Räume und dem tatsächlich vereinbarten Mietpreis zu bestimmen. Der Mietwert richtet sich nach der ortsüblichen Miete für vergleichbare Räume. Anders als bei der Wohnraummiete kommt es hier auf die Marktmiete an. Diese Miete kann nicht allein nach einem objektiven Nutzungswert festgestellt werden. Vielmehr ist auch der vereinbarte Vertragszweck zu berücksichtigen, weil eine Gestaltung des Mietpreises nach den in der Branche des Mieters erzielbaren Umsätzen üblich ist.

Mietwucher ist eine Straftat.^[1] Der Straftatbestand des Mietwuchers ist gegeben, wenn jemand die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen einen Vermögensvorteil versprechen oder gewähren lässt, der in einem auffälligen Missverhältnis zu seiner Leistung steht.

Ob Wohnräume vorliegen, richtet sich nach der tatsächlichen Verwendung, nicht nach den objektiven Gegebenheiten.

Als Täter kommen in Betracht der Vermieter, aber auch der Vermittler oder der Verwalter, soweit diese über den Abschluss von Mietverträgen selbstständige Entscheidungsbefugnis haben.

Als Vermögensvorteil kommen in Betracht in erster Linie die Miete, aber auch sonstige, im Zusammenhang mit der Vermietung stehende Leistungen (Baukostenzuschüsse, zinslose Darlehen, Sach- oder Dienstleistungen). Der Vermögensvorteil muss dem Vermieter versprochen oder gewährt werden. Das Fordern einer Leistung genügt nicht.

Das Missverhältnis muss auffällig sein.

Wichtig

Auffälliges Missverhältnis

Diese Voraussetzung wird bei Wohnraum i. d. R. erfüllt sein bei einem Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 %, bei Gewerberaum um 100 %.^[2]

Bei Wohnraum wird durch die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete festgestellt, ob eine Wuchermiete vorliegt. Bei Geschäftsraummietverhältnissen und bei Pachtverträgen war umstritten, nach welcher Berechnungsmethode festgestellt werden konnte, ob die Leistung und die Gegenleistung in einem besonders groben Missverhältnis stehen. Verschiedentlich wurde die Berechnung nach der sog. EOP-Methode vorgenommen. Dies ist die sog. ertragswertorientierte Pachtwertberechnung. Die Pacht oder Miete wird danach berechnet, was ein Pächter oder Mieter mit durchschnittlichen Fähigkeiten bei durchschnittlichen Anstrengungen unter normalen Umständen im konkreten Objekt erwirtschaften kann. Gegen diese Methode wird zu Recht eingewandt, dass sie im Widerspruch zur gesetzlichen Risikoverteilung bei Miet- und Pachtverträgen steht. Der BGH hat entschieden, dass diese Methode nicht geeignet ist zur Bewertung einer Gaststättenpacht, wie sie für die Bestimmung eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung i. S. v. § 138 Abs. 1 BGB erforderlich ist.^[3]

Die Rechtsausführungen des BGH sind auch zu beachten bei der Frage, ob die Voraussetzungen von § 138 Abs. 2 BGB oder § 291 StGB vorliegen. Nach Ansicht des BGH ist bei der Ermittlung des Leistungsmissverhältnisses grundsätzlich der objektive Wert (Verkehrswert) der verglichenen Leistungen zugrunde zu legen. Bei Mietverhältnissen ist der Verkehrswert und damit die ortsübliche Marktmiete i. d. R. als Vergleichsmiete, d. h. durch Vergleich mit den erzielten Mieten für andere vergleichbare Mietobjekte, festzustellen. Dem wird die EOP-Methode nicht gerecht. Sie kann daher in diesen Fällen keine Anwendung finden.

Einige Oberlandesgerichte haben in Fällen, in denen eine zuverlässige Datenbasis für den Vergleich der zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Miete mit den für andere vergleichbare Objekte bezahlten Mieten faktisch nicht herzustellen waren, auf die sog. indirekte Vergleichswertmethode abgestellt.^[4] Der BGH hat aber auch diese indirekte Vergleichswertmethode abgelehnt. Er hat vielmehr festgestellt, dass im Rahmen der Prüfung, ob bei einem Gaststättenpachtvertrag ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt und der Vertrag deshalb als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, auch diese indirekte Vergleichswertmethode nicht geeignet ist, den zum Vergleich heranzuziehenden marktüblichen Pachtzins zu bestimmen.^[5]

Der BGH hat diese Rechtsprechung in einem weiteren Urteil vom 10.7.2002 bekräftigt: Auch wenn eine zuverlässige Datenbasis für den Vergleich der zwischen den Parteien vereinbarten Miete mit den für vergleichbare Objekte bezahlten Mieten faktisch nicht herstellbar ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete unter keinen Umständen mittels der indirekten Vergleichswertmethode ermittelt werden. Vielmehr hat das Gericht einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständig...