Mietvorvertrag

Mietvorverträge werden in der Regel über solche Mietobjekte geschlossen, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertiggestellt sind. Hier kann es sinnvoll sein, wenn sich die Parteien über die spätere Vermietung zu bestimmten Rahmenbedingungen in einem Vorvertrag einigen und die Einzelheiten dem später abzuschließenden Hauptvertrag vorbehalten.

1 Zustandekommen

Für das wirksame Zustandekommen eines Vorvertrags reicht es aus, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass dem Mietinteressenten das Mietobjekt überlassen werden soll und Klarheit über die wesentlichen Mietbedingungen besteht. Zu den wesentlichen Mietbedingungen gehört die Einigung über das Mietobjekt, die Mietdauer und die Entgeltlichkeit. Ist kein bestimmter Mietpreis vereinbart, so kann die Auslegung ergeben, dass die angemessene oder die ortsübliche Miete als geschuldet gilt. Dem Klarheitsgebot ist Genüge getan, wenn die Parteivereinbarungen ein solches Maß an Bestimmbarkeit und Vollständigkeit enthalten, dass der Inhalt des Vertrags im Streitfall richterlich festgestellt werden kann. Alle weiteren Einzelheiten können den späteren Verhandlungen vorbehalten werden.

Hinweis

Erweiterung des Vor­vertrags

Bei einem sukzessiven Fortgang der Verhandlungen ist zu beachten, dass bei einer Einigung über weitere Vertragspunkte der Vorvertrag um diese Punkte erweitert werden kann.

2 Formerfordernis

Der Mietvorvertrag kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden.

Praxis-Tipp

Schriftform

Die Einhaltung der Schriftform ist empfehlenswert, weil es in vielen Fällen zweifelhaft sein kann, ob die Parteien lediglich Vorverhandlungen geführt oder ob sie eine vertragliche Bindung gewollt haben.

Rechtlich ist die Schriftform allerdings nicht erforderlich; dies gilt auch dann, wenn der spätere Hauptvertrag kraft Gesetzes der Schriftform bedarf, weil er über längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden soll.

3 Haupt- und Nebenpflichten

Mit dem Abschluss des Vorvertrags entsteht zwischen den Parteien ein Vertragsverhältnis. Hauptpflicht ist für beide Teile der Abschluss des Hauptvertrags. Daneben bestehen vertragliche Nebenpflichten; insbesondere sind die Parteien gehalten, alles zu unterlassen, was dem Abschluss des Hauptvertrags im Wege stehen könnte. Werden diese Verpflichtungen verletzt, so kann der jeweils andere Vertragsteil Schadensersatz verlangen. Treten Umstände ein, bei deren Vorliegen die Parteien eines Mietvertrags zur Kündigung berechtigt wären, so haben die Parteien des Vorvertrags ein Rücktrittsrecht.

4 Hauptmietvertrag

Der Hauptmietvertrag muss entsprechend den Vereinbarungen im Vorvertrag abgeschlossen werden.

Fehlen im Vorvertrag besondere Vereinbarungen über den Inhalt des späteren Hauptvertrags, so regeln sich die beiderseitigen Rechte und Pflichten grundsätzlich nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB. Im Übrigen muss der Inhalt des Hauptvertrags nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vorstellungen der Parteien ermittelt werden.

4.1 Rücktritt wegen Erfüllungsverweigerung

Weigert sich eine Partei endgültig, den Hauptvertrag zu den Bedingungen des Vorvertrags abzuschließen, so kann die andere Partei vom Vertrag zurücktreten. An die Annahme einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen. Die Weigerung zum Vertragschluss muss außer Zweifel stehen.

4.2 Klage auf Erfüllung

Stattdessen kann die andere Partei auch auf Erfüllung klagen. Im Regelfall ist der Erfüllungsanspruch im Wege der Leistungsklage auf die Annahme eines von der klagenden Partei abgegebenen Angebots geltend zu machen. Die Erfüllungsklage kann mit einer Klage auf Leistung aus dem Hauptvertrag verbunden werden. Da die Klage auf den Abschluss des Hauptvertrags zu richten ist, muss der Klageantrag den Inhalt des Hauptvertrags wiedergeben; stimmt der Antrag hiermit nicht überein, so ist die Klage abzuweisen. Anderenfalls wird der Beklagte antragsgemäß verurteilt. Mit der Rechtskraft des Urteils gilt der Hauptvertrag nach § 894 ZPO als zustande gekommen.

Ist die Erhebung einer Klage auf Abschluss des Hauptvertrags nicht möglich, weil die berechtigte Partei aus Rechtsgründen nicht in der Lage ist, ein entsprechendes Angebot abzugeben, so kann eine Leistungsklage auf Abgabe eines konkreten Angebots erhoben werden. Ein solcher Fall kann vorliegen, wenn bestimmte Details der Mietsache zwar der Gegenpartei, nicht aber dem Berechtigten bekannt sind. Ist auch dies nicht möglich, weil der Gegenpartei nach dem Inhalt des Vorvertrags ein Gestaltungsspielraum zusteht, so kommt die Erhebung einer Feststellungsklage in Betracht.

Hinweis

Dritter hat die Miet­sache

Die Erfüllungsklage des Mieters ist dabei auch dann zulässig, wenn das Mietobjekt abredewidrig einem Dritten überlassen worden ist. Es ist Sache des Vermieters dafür zu sorgen, dass der mit dem Dritten geschlossene Vertrag wieder aufgelöst wird. Gelingt dies nicht, kann der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

Eine Klage des Vermieters auf Zahlung der Miete oder eine...

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