Mietvorvertrag

Zusammenfassung

Begriff

Mietvorverträge werden in der Regel über solche Mietobjekte geschlossen, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertiggestellt sind. Hier kann es sinnvoll sein, wenn sich die beiden Parteien über die spätere Vermietung zu bestimmten Rahmenbedingungen in einem Vorvertrag einigen und die Einzelheiten dem später abzuschließenden Hauptvertrag vorbehalten. Allgemein ist ein Vorvertrag immer dann sinnvoll, wenn ein endgültiger Vertrag nicht möglich ist oder gewichtige Gründe dagegen sprechen.

Alternativ kann bei dieser Konstellation auch ein aufschiebend bedingter, endgültiger Mietvertrag geschlossen werden, bei dem die Bedingung die Fertigstellung des Objekts ist, zu dem der Mietvertrag beginnt. Aus Gründen der Rechtssicherheit und Planbarkeit können auch Fristen vereinbart werden, zu dem das Objekt spätestens bezugsfertig sein soll. Seien Sie dann aber vorsichtig mit festen Terminzusagen, da Schadensersatz in unbestimmter Höhe droht, wenn diese nicht eingehalten werden können.

1 Zustandekommen

Für das wirksame Zustandekommen eines Vorvertrags reicht es aus, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass dem Mietinteressenten das Mietobjekt überlassen werden soll und Klarheit über die wesentlichen Mietbedingungen besteht. Zu den wesentlichen Mietbedingungen gehört

• die Einigung über das Mietobjekt (Straße, Hausnummer, Stockwerk etc.),
• die Mietdauer und

• die Entgeltlichkeit.

  Ist kein bestimmter Mietpreis vereinbart, so kann die Auslegung ergeben, dass die angemessene oder die ortsübliche Miete als geschuldet gilt.^[1] Dem Klarheitsgebot ist Genüge getan, wenn die Parteivereinbarungen ein solches Maß an Bestimmbarkeit und Vollständigkeit enthalten, dass der Inhalt des Vertrags im Streitfall richterlich festgestellt werden kann. Alle weiteren Einzelheiten können den späteren Verhandlungen vorbehalten werden.

An einem Vorvertrag kann es aber fehlen, wenn Erklärungen noch ohne Rechtsbindungswillen abgegeben werden, es z. B. mehrere Mieter geben soll. Mit einem haben Sie bislang verhandelt und sind sich einig, vor Abschluss wollen Sie aber noch die anderen Mitmieter kennen lernen.

Praxis-Tipp

Formulierung

Es ist immer zu prüfen, ob eine oder beide Seiten sich schon binden wollen oder ob es sich um unverbindliche Absichtserklärungen handelt. Das sollte unmissverständlich formuliert werden.

Hinweis

Erweiterung des Vorvertrags

Bei einem sukzessiven Fortgang der Verhandlungen ist zu beachten, dass bei einer Einigung über weitere Vertragspunkte der Vorvertrag um diese Punkte erweitert werden kann.^[2]

Achten Sie darauf, dass alle Vertragspunkte, die Ihnen wichtig sind, bereits im Vorvertrag enthalten sind. Wenn z. B. ein Vertrag nach o. g. Kriterien bereits zustande gekommen ist und Sie die Schönheitsreparaturen vergessen haben, können Sie diese nachträglich nicht einseitig durchsetzen.

Als Faustregel gilt: Je präziser der Vormietvertrag, desto sicherer ist er. Im endgültigen Mietvertrag können derartige Angaben dann nicht mehr abgeändert werden.

[1] BGH, Urteil v. 2.10.1991, XII ZR 88/90, NJW-RR 1992 S. 517; BGH, Urteil v. 3.7.2002, XII ZR 39/00, NZM 2002 S. 910, 912.

[2] BGH, Urteil v. 21.10.1992, XII ZR 173/90, ZMR 1993 S. 55 = MDR 1993 S. 341.

2 Formerfordernis

Der Mietvorvertrag kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden, sofern jeweils der Rechtsbindungswille erkennbar ist.

Praxis-Tipp

Schriftform

Die Einhaltung der Schriftform ist empfehlenswert, weil es in vielen Fällen zweifelhaft sein kann, ob die Parteien lediglich Vorverhandlungen geführt oder ob sie eine vertragliche Bindung gewollt haben. Insbesondere dient die Schriftform dem Beweis, sollte es zu rechtlichen Schwierigkeiten kommen.

Rechtlich ist die Schriftform allerdings nicht erforderlich; dies gilt auch dann, wenn der spätere Hauptvertrag kraft Gesetzes der Schriftform bedarf, weil er über längere Zeit als 1 Jahr abgeschlossen werden soll (BGH, LM § 566 BGB Nr. 1).

3 Haupt- und Nebenpflichten

Mit dem Abschluss des Vorvertrags entsteht zwischen den Parteien ein Vertragsverhältnis. Hauptpflicht ist für beide Teile der Abschluss des Hauptvertrags.

Daneben bestehen vertragliche Nebenpflichten; insbesondere sind die Parteien gehalten, alles zu unterlassen, was dem Abschluss des Hauptvertrags im Wege stehen könnte. Werden diese Verpflichtungen verletzt, so kann der jeweils andere Vertragsteil Schadensersatz verlangen. Treten Umstände ein, bei deren Vorliegen die Parteien eines Mietvertrags zur Kündigung berechtigt wären, so haben die Parteien des Vorvertrags ein Rücktrittsrecht.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 20.6.1958, I ZR 132/57, NJW 1958 S. 1531.

4 Hauptmietvertrag

Der Hauptmietvertrag muss entsprechend den Vereinbarungen im Vorvertrag abgeschlossen werden.

Fehlen im Vorvertrag besondere Vereinbarungen über den Inhalt des späteren Hauptvertrags, so regeln sich die beiderseitigen Rechte und Pflichten grundsätzlich nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB. Im Übrigen muss der Inhalt des Hauptvertrags nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Vorstellungen der Parteien ermittelt werden.

Achtung

Vermeiden Sie wichtige Lücken

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