Mietvertrag – Wer ist mein Vermieter?

Zusammenfassung

Wer Vermieter und Mieter ist, folgt aus der Bezeichnung im Mietvertrag. Auf Eigentumsrechte, Rechte zum Besitz oder zur Nutzung kommt es nicht an (KG Berlin, Beschluss v. 2.12.1996, 8 RE-Miet 6399/96, GE 1996 S. 110).

1 Verwalter vertritt Vermieter

Sofern im Mietvertrag der Verwalter als Vermieter bezeichnet ist, kommt der Vertrag zwischen dem Verwalter und dem Mieter zustande (Zimmermann, in Beierlein pp., Der Mietprozess, Kap. 1 Rz. 83). Der Verwalter muss also, will er seine Eigenschaft als Vermieter vermeiden, den Mieter darüber in Kenntnis setzen, dass er lediglich als Vertreter des Vermieters handelt.

 

Fall-Beispiel

Verwalter als Vertreter

Der Verwalter schließt den Mietvertrag ab und ist für die weiteren Probleme als Ansprechpartner des Mieters, jedoch für die Person des Vermieters zuständig.

1.1 Fehlende Vermieteranschrift

Nicht selten ist im Rubrum eines Mietvertrags nur der Name, nicht aber die Anschrift des Vermieters eingetragen. Der Vertrag bezeichnet vielmehr die Wohnungsverwaltung oder bei Eigentumswohnungen diejenige des Eigentümers als Vertreter des Vermieters, die für diesen den Mietvertrag abschließt.

In solchen Fällen ist es für den Mieter schwierig, wenn er den Vermieter im Laufe oder bei Ende des Mietverhältnisses gerichtlich in Anspruch nehmen möchte. Dies gilt besonders auch dann, wenn Vermieter eine Erbengemeinschaft oder BGB-Gesellschaft ist. In der Klageschrift muss die genaue Bezeichnung des Vertragspartners erfolgen. Der Mieter wendet sich deswegen an den Verwalter. Dieser sieht sich aber oft nicht in der Lage, den Namen des Vermieters preiszugeben, da er "im Lager" des Vermieters steht. Oder es wird argumentiert, dass der Vermieter sich gerade aus den alltäglichen Problemen heraushalten möchte, weswegen der Wohnungsverwalter sich um alle Probleme kümmere. Auch hält der Verwalter sich nicht für verpflichtet, dem Mieter bei der Durchsetzung von Rechtsansprüchen zu helfen. Der Mieter wird auch nicht selten auf die ihm zustehende Einsicht in das Grundbuch verwiesen.

 

Hinweis

Auskunftsanspruch des Mieters

In der Rechtsprechung besteht Einigkeit, dass dem Mieter gegenüber dem Verwalter ein entsprechender Auskunftsanspruch zusteht.

Der Wohnungsverwalter wurde vom Mieter nach der ladungsfähigen Anschrift des Vermieters gefragt, die verweigert wurde. Der Mietvertrag enthielt nur den Namen des Vermieters. Das Amtsgericht verurteilte den Verwalter zur Auskunft. Der Mieter muss jederzeit in der Lage sein, seine Rechte gegenüber dem Vermieter persönlich geltend zu machen. Spätestens auf Nachfrage des Mieters muss der Vertreter offenlegen, wen er vertritt.

AG München, Urteil v. 12.4.2011, 155 C 1149/11

1.2 Mieter beabsichtigt Klage gegen den Vermieter

Als Vermieter wurde eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sowie deren Sitz im Mietvertrag angegeben. Zwischen den Parteien kam es zu einer Streitigkeit um eine Satellitenanlage. Der Verwalter wurde aufgefordert, die Namen der Gesellschafter und die ladungsfähige Anschrift der Vermieterin offenzulegen, was nicht erfolgte.

Das Gericht entschied folgendermaßen: Der Verwalter muss als Vertreter der Vermieterseite bestimmte Nebenpflichten erfüllen, die dem Vermieter obliegen.

 

Wichtig

Einklagbarer Auskunftsanspruch des Mieters

Bei einem bestehenden Mietvertrag hat der Mieter einen einklagbaren Rechtsanspruch darauf zu erfahren, wer sein Vertragspartner ist. Er muss diesen in einer Klage bezeichnen können.

Gleiches gilt für eine mögliche Vollstreckungsmaßnahme. Auf eine Auskunft aus dem Grundbuch kann der Mieter deswegen schon nicht verwiesen werden, weil es keineswegs sicher ist, dass der eingetragene Eigentümer rechtlich auch als Vermieter anzusehen ist. Der Wille des Vermieters, sich vor Alltagsfragen seiner Mieter zu schützen und deren Beantwortung dem Verwalter zu überlassen, ist insoweit einzuschränken, wenn der Klageweg beschritten werden muss. "Irgendeinem Dritten" werde die Adresse immerhin nicht mitgeteilt, sondern dem Mieter als Vertragspartner des Vermieters.

AG Aachen, Urteil v. 3.9.2009, 112 C 51/09, WuM 2009 S. 650

1.3 Unklarer Vermietername

Das Amtsgericht Ludwigsburg hat einen Wohnungsverwalter ebenfalls verpflichtet, den Namen und die Anschrift des Vermieters, dessen Nachname im Mietvertrag nicht einmal korrekt angegeben war, bekannt zu geben. Der Auskunftsanspruch wurde aus § 242 BGB (Regelung über Treu und Glauben) hergeleitet. Dass das Mietverhältnis beendet wurde, war unerheblich. Denn es ist denkbar, dass sich gerade nach Vertragsende Fragen zur Rückzahlung der Kaution, über Betriebskosten oder Renovierungsprobleme ergeben können.

AG Ludwigsburg, Urteil v. 27.4.2005, 5 C 80/05, WuM 2010 S. 446

1.4 Erbengemeinschaft als Vermieter

Ganz ähnlich entschied das Amtsgericht Recklinghausen über den Auskunftsanspruch nach § 242 BGB. Eine im Mietvertrag nicht näher bezeichnete Erbengemeinschaft war Vermieter einer Wohnung. Die Mitglieder der Gemeinschaft übertrugen dem Verwalter die Vertretung in den Mietrechtsangelegenheiten, da sie selbst nicht mit solchen Dingen in Berührung kommen wollten, und so wurde es auch lange Zeit gehandhabt.

Als eine Klage erhoben werden sollte, verlangte der Mieter mit Erfolg zunächst Auskunft über die...

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