Mietvertrag, Schönheitsreparaturen (Vereinbarung einer neuen Klausel)

Kurzbeschreibung

Zwischen Vermieter und Mieter besteht ein Wohnraummietverhältnis, wonach der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Wegen der nach Vertragsabschluss vom BGH ergangenen Änderung der Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen, möchte der Vermieter eine Anpassung des Mietvertrags an die neuen Vorgaben erreichen.

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Herr / Frau / Eheleute

(Name und Anschrift des Mieters)

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_________________, den _________

Mietverhältnis ____________________

Vereinbarung einer neuen Schönheitsreparaturklausel

Sehr geehrte/r _________________,

der mit Ihnen am _______ abgeschlossene Mietvertrag über die Ihnen überlassene Wohnung enthält in Ziffer/§ __ eine für sich genommen wirksame Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen, die demnach unter den genannten Voraussetzungen auf Ihre Kosten durchzuführen sind.

In Ziffer/§ __ enthält der Mietvertrag allerdings eine weitere Klausel, nach der Sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch dann verpflichtet sein sollen, wenn Ihnen die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses in unrenoviertem Zustand überlassen wurde. Mit drei aktuellen Entscheidungen vom 18.3.2015 hat der BGH zu den Az. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13 zwischenzeitlich klargestellt, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter in dem Fall, dass die Mietsache bei Mietbeginn unrenoviert übergeben worden ist und der Mieter hierfür nicht einen angemessenen Ausgleich erhält, unwirksam ist.

Sie haben von mir zu Beginn des Mietverhältnisses eine frisch renovierte Wohnung übergeben bekommen, so dass Sie durch die nun vom BGH als unwirksam beurteilte Vertragsklausel nicht betroffen sind. Allerdings können Sie sich nun zu meinem Nachteil gleichwohl auf die Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturlast berufen. Damit liegt die Last zur Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen der gesetzlichen Regelung folgend bei mir als Vermieter. Dies konnte ich aufgrund der nun erst eingetretenen Rechtsprechungsänderung bei Vertragsschluss nicht einkalkulieren. Sie verstehen sicher, dass ich die damit verbundenen Kosten im Falle des Verbleibs der Renovierungslast bei mir in die Höhe der Miete hätte einfließen lassen müssen. Faktisch hätten Sie damit eine höhere Miete zu zahlen gehabt. Diese Kalkulation entspricht ebenfalls der Rechtsprechung des BGH.

Im Ergebnis ist Ihre Miete damit zu niedrig bemessen, das Gleichgewicht von Leistung (Gebrauchsüberlassung der Wohnung einschließlich deren Instandhaltung) und Gegenleistung (Zahlung der vereinbarten Miete) ist zu meinem Nachteil empfindlich gestört.

Um dieses für ein gedeihliches Mietverhältnis aus meiner Sicht unbedingt erforderliche Gleichgewicht wieder herzustellen, unterbreite ich Ihnen die folgenden alternativen Vorschläge:

1. Die Miete bleibt unverändert, im Gegenzug erklären Sie Ihr Einverständnis, dass die in Ziffer/§ __ des Mietvertrags vom _______ enthaltene Klausel, wonach Sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch dann verpflichtet sein sollen, wenn Ihnen die Mietsache unrenoviert überlassen wurde, gestrichen wird und als nicht vereinbart gilt. Sie bleiben damit auch weiterhin zur Renovierung der Wohnung verpflichtet.
2. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt bei mir, im Gegenzug erklären Sie sich bereit, ab sofort eine um ______ EUR auf ______ EUR erhöhte Miete zu bezahlen. Ich habe mich bei der Berechnung des Erhöhungsbetrags an den Regelungen des sozialen Wohnungsbaus orientiert. In entsprechender Anwendung der §§ 28 Abs. 4, Abs. 5a, 26 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ist eine Anhebung der Miete um jährlich 8,88 EUR pro qm bzw. um 0,74 EUR pro qm monatlich ohne Weiteres gerechtfertigt.

Für allfällige Rückfragen stehe ich natürlich jederzeit gerne zur Ihrer Verfügung.

Sollten Sie mit keinem der beiden Vorschläge einverstanden sein, werde ich leider gezwungen sein, den mir zustehenden Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtlich gegen Sie durchzusetzen. Ich gehe aber davon aus, dass auch Sie daran interessiert sind, ein hinsichtlich Leistung und Gegenleistung ausgewogenes und ausgeglichenes Mietverhältnis zu führen, so dass ich gerne Ihrer Rückäußerung zu diesem Vorschlag entgegensehe.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift Vermieter)