Mietspiegel / 1 Der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB)

Der Mietspiegel wird in § 558c Abs. 1 BGB wie folgt definiert:

"Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist."

Diese Definition wurde mit Wirkung zum 1.7.2022 im Rahmen der Mietspiegelreform geändert. Die bisher zuständige Gemeinde wird durch eine nach Landesrecht zu bestimmende Behörde ersetzt. Es bleibt ansonsten bei den bekannten Zuständigkeiten, denn nach § 558c Abs. 2 BGB gilt weiterhin der Gemeindebegriff. Daraus ergeben sich seit 1.7.2022 folgende Möglichkeiten zur Erstellung von Mietspiegeln:

1. Die nach Landesrecht zuständige Behörde kann einen eigenen Mietspiegel erstellen oder
2. die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter können gemeinsam einen Mietspiegel erstellen oder
3. ein Interessenverband der Vermieter oder Mieter allein erstellt einen Mietspiegel und dieser wird vom jeweiligen anderen Interessenverband oder von der nach Landesrecht zuständigen Behörde anerkannt.
4. Schließlich kann der Mietspiegel von einem Dritten erstellt werden und von beiden Verbänden oder der nach Landesrecht zuständigen Behörde anerkannt werden.

Achtung

Andere Mietpreisübersichten

Alle Mietpreisübersichten oder Immobilienpreisspiegel, die von sonstigen Mietportalen veröffentlicht werden, erfüllen diese Voraussetzungen nicht und stellen keine Mietspiegel nach § 558c BGB dar und können deshalb nicht als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung herangezogen werden.

Für einfache Mietspiegel, die nach dem 1.7.2022 erstellt werden, gilt nach § 4 der Mietspiegelverordnung (MsV), dass die Erstellung und Anpassung und die dafür verwendeten tatsächlichen Grundlagen in Grundzügen im Mietspiegel oder in einer gesonderten Dokumentation anzuzeigen und zu erläutern sind. Außerdem ist der einfache Mietspiegel samt Dokumentation künftig kostenfrei im Internet zu veröffentlichen, § 5 MsV. Für gedruckte Ausgaben können angemessene Entgelte verlangt werden.

Auch der einfache Mietspiegel soll alle 2 Jahre fortgeschrieben werden, denn ein Mietspiegel ist statisch, weil er die Marktverhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt wiedergibt. Die ortsübliche Vergleichsmiete dagegen ist dynamisch. Nach § 558c Abs. 3 BGB ist der einfache Mietspiegel an die Marktentwicklung anzupassen. Der Gesetzgeber gibt keine genauen Vorgaben zur Fortschreibung. Ein einfacher Mietspiegel wird aber nicht automatisch nach Ablauf von 2 Jahren ungültig, wenn er nicht fortgeschrieben wird.

Praxis-Beispiel

Bezugnahme auf den Mietspiegel

• Der Vermieter muss den Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich nicht beifügen, wenn der Mietspiegel, mit dem das Erhöhungsverlangen begründet wurde, öffentlich zugänglich ist.
• Mit Inkrafttreten der Mietspiegelverordnung zum 1.7.2022 ist für einfache und qualifizierte Mietspiegel zwingend vorgeschrieben, dass sie im Internet veröffentlich werden müssen, § 5 MsV. Die alte Diskussion, ob der Mietspiegel immer dann beigefügt werden muss, wenn er nicht allgemein zugänglich ist, hat sich damit wohl erledigt. Grundsätzlich gilt aber, dass ein Vermieter in dem Mieterhöhungsverlangen die Angaben des einfachen bzw. qualifizierten Mietspiegel mitteilen muss. Diese Angaben müssen aber aussagekräftig sein, also die Spanne beinhalten und die Tatsachen, die für die Spanneneinordnung wesentlich sind.
• Die Veröffentlichung eines Mietspiegels im Amtsblatt der Gemeinde reichte bislang aus.^[1]
• Das Beilegen des Mietspiegels ist auch dann entbehrlich, wenn der Vermieter "in seinem Mieterhöhungsverlangen die Einsichtnahme in den Mietspiegel in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters anbietet".^[2]

• Gleiches gilt, wenn der Mietspiegel gegen Zahlung eines geringen Betrags (von 3 EUR) abgegeben wird und er außerdem vollständig im Internet veröffentlicht ist.

  ^[3]

Allgemein zugänglicher Mietspiegel muss Mieterhöhung nicht beiliegen.^[4]

In § 558c Abs. 2 BGB ist nunmehr geregelt, dass Mietspiegel für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden können.

[1] BGH, Urteil v. 12.12.2007, VIII ZR 11/07; BGH, Urteil v. 11.3.2009, VIII ZR 316/07; KG Berlin, Urteil v. 16.3.2009, 8 U 216/08.

[2] BGH, Urteil v. 11.3.2009, VIII ZR 74/08.

[3] BGH, Beschluss v. 28.4.2009, VIII ZB 7/08; Urteil v. 30.9.2009, VIII ZR 276/08.

[4] BGH, Urteil v. 7.7.2021, VIII ZR 167/20.