Mietrechtsänderungsgesetz –... / 1.1.2.4 Sonderkündigungsrecht des Mieters (§ 555e BGB)

In § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB ist bisher geregelt, dass der Mieter das Mietverhältnis "bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der (Modernisierungs-)Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats" kündigen kann.

Nunmehr ist in § 555e BGB Folgendes geregelt:

(1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss spätestens bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

(2) § 555c Abs. 3 gilt entsprechend.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nach der Gesetzesbegründung dient die Veränderung des Wortlauts "der besseren Verständlichkeit. Inhaltliche Änderungen sind damit nicht verbunden".

Diese Ansicht trifft nur dann zu, wenn der Mieter die Überlegungsfrist ausschöpft.

 

Praxis-Beispiel

Sonderkündigungsfrist

Zugang der Modernisierungsankündigung am 15.4.

Nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB kann der Mieter spätestens am 31.5. zum 30.6. kündigen.

Dasselbe gilt nach § 555c Abs. 1 BGB in der geplanten Fassung.

Kündigt der Mieter dagegen unmittelbar nach Zugang der Modernisierungsankündigung im Verlauf des Monats April, so ergibt sich nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB als Kündigungstermin der 31.5. (zum Ablauf des nächsten Monats) während nach der geplanten Regelung das Mietverhältnis erst am 30.6. endet (zum Ablauf des übernächsten Monats).

Die Verweisung in Abs. 2 hat zur Folge, dass das Sonderkündigungsrecht entfällt, wenn die Maßnahmen "nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung berechtigen".

Fraglich kann sein, ob der Mieter zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt ist, wenn ihm infolge der Modernisierungsmaßnahme der Mietgebrauch ganz oder teilweise entzogen wird. Die Frage ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn der Mieter die Frist für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts (§ 555e Abs. 1 Satz 2 BGB) versäumt hat. Hier wird man in Erwägung ziehen müssen, dass die Regelung in § 543 BGB eine Pflichtverletzung des Vermieters voraussetzt; dies rechtfertigt es, solche Gebrauchsbeeinträchtigungen vom Anwendungsbereich des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB auszunehmen, die – wie die Modernisierung – auf gesetzlich erwünschten Maßnahmen beruhen.

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