Mietrechtsänderungsgesetz –... / 1.1.2.1 Begriff der Modernisierung (§ 555b BGB)

In § 555b BGB wird der Begriff der Modernisierungsmaßnahme wie folgt definiert:

Modernisierungsmaßnahmen sind Veränderungen zur Verbesserung der Mietsache oder sonstiger Gebäudeteile, insbesondere bauliche Maßnahmen,

1. durch die nachhaltig der Wasserverbrauch reduziert wird oder durch die nachhaltig Primär- oder Endenergie eingespart oder Energie effizienter genutzt oder das Klima auf sonstige Weise geschützt wird (energetische Modernisierung),
2. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
3. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
4. die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat oder
5. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Die Verwendung des Begriffs "insbesondere" zeigt, dass die in den Nummern 1 bis 5 aufgezählten Maßnahmen als Regelbeispiele zu verstehen sind. Die offene Formulierung des Tatbestands erlaubt es, auch neue Techniken, die zu einer Verbesserung der Mietsache oder zur Energieeinsparung führen oder dem Klimaschutz dienen, unter den Modernisierungsbegriff zu subsumieren.

Durch die Formulierung in Nr. 1 wird klargestellt, dass es für den Begriff der Energieeinsparung genügt, wenn Primärenergie eingespart wird. Damit ist wohl in erster Linie Energie aus nicht erneuerbaren Energieträgern gemeint. Der Tatbestand erfasst aber auch die Einsparung von erneuerbarer Energie (z. B. aus Windkraftanlagen).

Neu in der Aufzählung der zur energetischen Modernisierung zählenden Maßnahmen sind die klimaschützenden Maßnahmen. Eine Definition fehlt. Auch Regelbeispiele werden nicht genannt. Nach dem Wortlaut der Vorschrift können z. B. Maßnahmen zur Verringerung von Müll und Ähnliches als klimaschützende Maßnahmen bewertet werden. Es muss sich allerdings um "bauliche Maßnahmen" handeln.

 

Praxis-Beispiel

Müllerfassung

Die Ausstattung eines Wohngebäudes mit Müllerfassungsgeräten, durch die der Müllverbrauch der Mieter erfasst wird, dürfte hierzu ausreichen.

Die Regelungen in Nrn. 2 und 3 entsprechen in der Formulierung dem Sprachgebrauch des früheren § 4 Abs. 1 ModEnG (nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache) und § 4 Abs. 2 ModEnG (dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse). In der Sache enthalten diese Regelungen nichts Neues, weil die genannten Maßnahmen nach allgemeiner Ansicht von dem Begriff der "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache" in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB erfasst werden (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 554 Rn. 16 und 17).

Nach der Regelung in Nr. 4 zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen auch solche Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Es muss sich dabei um Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache oder sonstiger Gebäudeteile handeln. In der Gesetzesbegründung wird hierzu lediglich ausgeführt, die Regelung entspreche "wortgleich der vierten Alternative des § 559 Abs. 1" bisheriger Fassung. Dies trifft zwar zu. Dennoch ist mit der geplanten Neuregelung eine Änderung der Rechtslage verbunden. Erfasst werden in erster Linie die behördlich oder gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen. Diese werden von § 554 BGB bisheriger Fassung nicht erfasst. Deren Duldungspflicht ergibt sich aus § 242 BGB (BGH, Urteil v. 4.3.2009, VIII ZR 110/08; Sternel, PiG 62, S. 90, 97; Sternel, NZM 2001, S. 1058, 1060; Emmerich, in Staudinger (2011), § 554 BGB Rn. 2; Bieber, in MünchKomm, § 554 BGB Rn. 6). Diese Rechtsfolge beruht auf einer bewussten Entscheidung des Gesetzgebers, der sicherstellen wollte, dass die genannten Maßnahmen nicht am Widerstand der Mieter scheitern (BT-Drucks. 14/4553 S. 49). Nunmehr gelten diese Maßnahmen als Modernisierungsmaßnahmen, die im Rahmen des § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB der Härtefallprüfung unterliegt.

Die Regelung unter Nr. 5 entspricht dem bisherigen § 554 Abs. 2 Alt. 3 BGB.

Entgegen der Gesetzesbezeichnung "Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum ..." gilt die Neuregelung des Entwurfs auch für Geschäftsraum, weil in § 578 Abs. 2 BGB eine Verweisung auf § 555b BGB vorgesehen ist.

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