Mietrechtsänderungsgesetz –... / 9 Erweiterung der Räumungsverfügung (§ 940a ZPO)

Nach bisherigem Recht durfte die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden (§ 940a ZPO).

Nunmehr gilt folgende Regelung:

Zitat

§ 940a Räumung von Wohnraum

(1) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden.

(2) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

(3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.

(4) In den Fällen der Absätze 2 und 3 hat das Gericht den Gegner vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören.

9.1 Einstweilige Verfügung wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben (Abs. 1)

Abs. 1 entspricht der bisherigen Regelung.

9.2 Einstweilige Verfügung gegen Mitbesitzer oder Nachfolgebesitzer

9.2.1 Bisherige Rechtslage

Nach bisherigem Recht benötigt der Vermieter bei der Räumungsvollstreckung einen Titel gegen jeden selbstständigen Besitzer der Mietsache. Hierzu zählen

Die Kinder eines Ehepaares haben i. d. R. auch dann keinen eigenständigen Besitz, wenn sie volljährig sind.

Beim Lebensgefährten eines Mieters muss in jedem Einzelfall geprüft werden, ob der Mieter dem Lebensgefährten ein eigenständiges Besitzrecht einräumen wollte (BGH, Beschluss v. 19.3.2008, I ZB 56/07). Dies führt zu Problemen, wenn sich im Zuge einer Räumungsvollstreckung herausstellt, dass sich in der Wohnung weitere Personen aufhalten, die im Räumungstitel nicht genannt sind. Berufen sich diese Personen gegenüber dem Gerichtsvollzieher auf einen selbstständigen Besitz an der Mietsache, ist der Gerichtsvollzieher an der Vollstreckung gehindert. Der Vermieter muss sich dann einen Vollstreckungstitel gegen diese Personen verschaffen. Hierzu ist es erforderlich, dass der Vermieter gegen diese Personen eine Räumungsklage erhebt. Das Räumungsverfahren wird dadurch erheblich verzögert.

9.2.2 Neuregelung

Nach wie vor gilt der Grundsatz, dass der Vermieter einen Räumungstitel gegen jeden Besitzer benötigt. Anders als bisher soll der Vermieter aber in die Lage versetzt werden, sich diesen Titel durch einstweilige Verfügung zu verschaffen.

Voraussetzung für den Erlass einer einstweiligen Verfügung ist zum einen, dass gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt.

Zum anderen setzt Abs. 2 voraus, dass der oder die weiteren Besitzer den Besitz ohne Kenntnis des Vermieters erlangt haben.

 

Wichtig

Nichtkenntnis glaubhaft machen

Diese Voraussetzung muss der Vermieter glaubhaft machen.

Fraglich kann sein, ob es für die Kenntnis des Vermieters genügt, wenn er weiß, dass sich in der Wohnung weitere Personen aufhalten oder ob er darüber hinaus deren Rechtsstellung als Besitzer kennen muss. Die Neuregelung ist in diesem Punkt unklar.

Ebenso ist unklar, ob der Vermieter den Besitzer namentlich kennen muss. Dafür könnte sprechen, dass der Vermieter nur solche Personen auf Herausgabe in Anspruch nehmen kann, die er namentlich kennt.

Schließlich ist an jene Fälle zu denken, in denen sich eine Person als Nachfolgebesitzer geriert (z. B. als Untermieter), der gegenüber dem Vermieter seine Identität verschweigt.

9.3 Einstweilige Verfügung bei Verstoß gegen Sicherungsanordnung

Hierzu s. zunächst Abschn. 6.3.

Diese Variante setzt voraus,

  1. dass der Vermieter eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben hat,
  2. dass in diesem Verfahren zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung eingeklagt wird,
  3. dass das Gericht eine Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO erlassen hat, nachdem der Mieter die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung zu hinterlegen hat, und
  4. dass der Mieter dieser Anordnung nicht Folge leistet.

Zum Zahlungsverzug in diesem Sinne zählen zweifelsfrei diejenigen Fälle, in denen der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt ist. Zweifelhaft kann sein, ob hierunter auch die Fälle der unpünktlichen Mietzahlung (§ 543 Abs. 1 BGB) und die Fälle der Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution (§ 569 Abs. 2a BGB) gehören.

Nach allgemeinen Grundsätzen (§§ 935, 916 ff. ZPO) setzt die einstweilige Verfügung einen Verfügungsanspruch voraus. Deshalb ist § 940a Abs. 3 ZPO unanwendbar, wenn die Räumungsklage keine Erfolgsaussicht hat, etwa weil die Kündigungserklärung formell unwirksam ist. Andererseits setzt der Erlass einer einstweiligen Verfügung nicht voraus, dass der Räumungsanspruch zweifelsfrei besteht; in einem solchen Fall kann hinsichtlich der Räumungsklage eine Endentscheidung ergehen.

 

Hinweis

Erfolgsaussicht der Räumungsklage

Es dürfte sachgerecht sein, wenn an die Erfolgsaussicht der Räumungsklage dieselben Anforderungen wie an den Erlass der Sicherungsanordnung gestellt werden. Erforderlich ist demnach, dass die Räumun...

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