Mietrechtsänderungsgesetz –... / 5.1 Kündigungssperre bei Veräußerung des Gebäudes an Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber (§ 577a Abs. 1a BGB)

Durch das MietRÄndG wird die in § 577a BGB enthaltene Kündigungsbeschränkung durch einen Abs. 1a erweitert:

Zitat

Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter

  1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
  2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.

Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

Die Regelung in Nr. 1 gilt, wenn das Gebäude, in dem sich die Mietwohnung befindet, an eine Personengesellschaft (GbR, KG, OHG) oder an mehrere Personen veräußert wird. In diesem Fall tritt die Gesellschaft bzw. treten die mehreren Erwerber in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Mit der Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB sind die Erwerber für die Dauer von 3 Jahren ausgeschlossen. Die Kündigungssperrfrist tritt auch dann ein, wenn die erwerbende Gesellschaft oder die mehreren Erwerber nicht die Absicht haben, an den einzelnen Wohnungen Wohnungseigentum zu begründen. Die amtliche Überschrift des bisherigen § 577a BGB ("Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung") deckt diesen Sachverhalt nicht.

Die Regelung in Nr. 2 gilt in jenen Fällen, in denen der Gebäudeeigentümer einer Personengesellschaft oder mehreren Erwerbern ein eigentumsähnliches Recht einräumt, aufgrund dessen der oder die Berechtigten ein Kündigungsrecht ausüben könnten.

 

Praxis-Beispiel

Eigentumsähnliche Rechte

In Betracht kommt insbesondere die Bestellung eines Erbbaurechts oder eines Nießbrauchs.

Auch in diesem Fall sind die Berechtigten mit der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung für die Dauer von 3 Jahren ausgeschlossen.

Die Neuregelung gilt nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören.

 

Praxis-Beispiel

Erwerb durch Eheleute

Dies betrifft insbesondere den in der Praxis häufigen Fall des Erwerbs eines Gebäudes mit vermieteten Wohnungen durch ein Ehepaar.

Hier können die Erwerber sofort kündigen. Anders ist es, wenn die Eheleute eine umgewandelte Eigentumswohnung erwerben. In diesem Fall gilt – wie bisher – die Regelung in Abs. 1.

Die Neuregelung gilt nur für den Erwerb durch Personengesellschaften oder mehrere (natürliche) Personen, nicht für den Erwerb durch eine juristische Person. Dies ist vermutlich damit zu erklären, dass eine juristische Person nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Eine Verwertungskündigung ist aber möglich. Das führt zu dem Ergebnis, dass eine Personengesellschaft (z. B. eine OHG oder KG) mit der Verwertungskündigung für die Dauer von 3 Jahren ausgeschlossen ist, während eine juristische Person (z. B. eine GmbH) eine solche Kündigung aussprechen könnte. Ein sachlich überzeugender Grund für diese unterschiedliche Behandlung ist nicht erkennbar.

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