Mietrechtsänderungsgesetz –... / 2 Erweitern der Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete um energetische Komponenten (§ 558 BGB)

Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete wird in § 558 Abs. 2 BGB erweitert.

Bisher galt:

"(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist."

Das MietRÄndG bestimmt, dass nach dem Begriff "Lage" eingefügt wird:

"... einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit ..."

Unter der "energetischen Ausstattung und Beschaffenheit" sind alle Faktoren zu verstehen, die sich auf den Endenergiebedarf oder auf den Bedarf an nicht erneuerbarer Primärenergie auswirken (vgl. § 555b Nr. 1 BGB). Maßgeblich ist insoweit insbesondere die Art der Energieversorgung sowie die Qualität der Heizanlage, der Wärmedämmung und der Fenster. Die Gesetzesbegründung stellt klar, dass diese Faktoren nur insoweit zu berücksichtigen sind, "sofern sie das Marktgeschehen beeinflussen."

 

Hinweis

Energetische Merkmale in qualifiziertem Mietspiegel

Die Neuerung hat u. a. zur Folge, dass ein qualifizierter Mietspiegel i. S. d. § 558d BGB den Einfluss energetischer Merkmale auf den Mietpreis ausweisen muss.

§ 558 Abs. 3 BGB regelt die Kappungsgrenze, die bisher 20 % beträgt. Die Regelung wird wie folgt ergänzt:

"Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 Prozent, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren zu bestimmen."

Nur in Gebieten, in denen es keine ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gibt, kann dann noch die Miete um 15 % innerhalb von 3 Jahren erhöht werden. Welche Gebiete darunterfallen, bestimmen die einzelnen Bundesländer.

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