Mietrechtsänderungsgesetz –... / 1.1.2.1 Begriff der Modernisierung (§ 555b BGB)

In § 555b BGB wird der Begriff der Modernisierungsmaßnahme definiert:

Zitat

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Neu in der Aufzählung der zur energetischen Modernisierung zählenden Maßnahmen sind die klimaschützenden Maßnahmen. Eine Definition fehlt. Auch Regelbeispiele werden nicht genannt. Nach dem Wortlaut der Vorschrift können z. B. Maßnahmen zur Verringerung von Müll u. Ä. als klimaschützende Maßnahmen bewertet werden. Es muss sich allerdings um "bauliche Veränderungen" handeln.

 

Praxis-Beispiel

Klimaschützende Maßnahme

Die Ausstattung eines Wohngebäudes mit Müllerfassungsgeräten, durch die der Müllverbrauch der Mieter erfasst wird, dürfte hierzu ausreichen.

Die Regelungen in Nr. 4 und 5 entsprechen in der Formulierung dem Sprachgebrauch des früheren § 4 Abs. 1 (nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache) und Abs. 2 (dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse) ModEnG. In der Sache enthalten diese Regelungen nichts Neues, weil die genannten Maßnahmen nach allgemeiner Ansicht von dem Begriff der "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache" in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB erfasst werden (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 554 Rdn. 16 und 17).

Nach der Regelung in Nr. 6 zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen auch solche Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Es muss sich dabei um Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache oder sonstiger Gebäudeteile handeln. In der Gesetzesbegründung wird hierzu lediglich ausgeführt, die Regelung entspreche "weitgehend der vierten Alternative des § 559 Abs. 1" a. F. Dies trifft zwar zu. Dennoch ist mit der Neuregelung eine Änderung der Rechtslage verbunden. Erfasst werden in erster Linie die behördlich oder gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen. Diese werden von § 554 BGB bisheriger Fassung nicht erfasst. Deren Duldungspflicht ergibt sich aus § 242 BGB (BGH, Urteil v. 4.3.2009, VIII ZR 110/08; Sternel, PiG 62 S. 90, 97; Sternel, NZM 2001 S. 1058, 1060; Emmerich, in Staudinger (2011), § 554 BGB Rdn. 2; Bieber, in MünchKomm, § 554 BGB Rdn. 6). Diese Rechtsfolge beruht auf einer bewussten Entscheidung des Gesetzgebers, der sicherstellen wollte, dass die genannten Maßnahmen nicht am Widerstand der Mieter scheitern (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Nunmehr gelten diese Maßnahmen als Modernisierungsmaßnahmen, die im Rahmen des § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB der Härtefallprüfung unterliegt.

 

Hinweis

Geltung auch für Gewerberaummiete

Entgegen der Bezeichnung "Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum ..." gilt ein Teil des MietRÄndG auch für Geschäftsraum, weil in § 578 Abs. 2 BGB eine Verweisung auf § 555b BGB vorgesehen ist.

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