Mietrechtsänderungsgesetz – der dritte Entwurf

Zusammenfassung

In die geplante Novellierung des Mietrechts kommt wieder Bewegung. Ein weiterer Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz (Stand 25. Oktober 2011) ist bekannt geworden. Das neue Papier orientiert sich an dem Entwurf vom Mai 2011. Allerdings ist er bei der Frage der energetischen Sanierung etwas mieterfreundlicher als der bisherige.

1 Energetische Modernisierung ist enger gefasst

Auch der neue Entwurf sieht vor, dass Mieter wegen Maßnahmen der energetischen Modernisierung für die Dauer von 3 Monaten kein Minderungsrecht haben. Allerdings werden unter den Begriff der "energetischen Modernisierung" nur noch solche Maßnahmen gefasst, "durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird" (§ 555b Nr. 1 BGB-Entwurf). Der erste Entwurf hatte diesen Begriff noch wesentlich weiter gefasst und auch Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs, zur effizienteren Nutzung von Energie oder zum sonstigen Klimaschutz zur energetischen Modernisierung gezählt.

 

Wichtig

Minderungsrecht nicht generell ausgeschlossen

Bei solchen Maßnahmen kann der Mieter nach wie vor mindern.

2 Keine Mieterhöhung bei Maßnahmen "nur" für den Klimaschutz

Die Möglichkeit, nach einer Modernisierung die Miete zu erhöhen, ist im neuen Entwurf restriktiver ausgestaltet. Maßnahmen, die allein dem Klimaschutz dienen, sich aber nicht unmittelbar auf die Mietsache auswirken, nimmt der neue Entwurf – anders als noch der erste – von der Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung aus. Solche Maßnahmen müsse der Mieter zwar im Allgemeininteresse dulden, er dürfe aber nicht zu ihrer Finanzierung herangezogen werden, heißt es in der Begründung. Damit würde die Förderung von Fotovoltaikanlagen unterbunden.

 

Wichtig

Weiterhin Umlage von 11 % der Modernisierungskosten

Im Übrigen sieht auch der neue Entwurf vor, dass der Vermieter die Kosten für Maßnahmen, die der energetischen Modernisierung (im nun enger gefassten Sinne), der Wassereinsparung oder der Verbesserung der Mietsache dienen, jährlich in Höhe von 11 Prozent auf den Mieter umlegen kann.

3 Regeln zum Contracting gelten auch für Gewerbemiete

Die geplanten Neuregelungen zum Contracting legen die Voraussetzungen fest, unter denen der Vermieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung auf den Mieter umlegen kann. Sie sollen nun auch auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden sein. Damit wird die einheitliche Umstellung von gemischt genutzten Gebäuden ermöglicht, heißt es in der Begründung.

4 Sonstige Änderungsvorschläge bleiben

Eine Reihe weiterer Regelungen sieht der neue Entwurf im Wesentlichen unverändert vor:

  • gesetzliche Regelung der sog. "Berliner Räumung"
  • Möglichkeit, per einstweiliger Verfügung einen Räumungstitel gegen Personen zu erlangen, die der Mieter ohne Wissen des Vermieters in die Wohnung aufgenommen hat
  • Nichtzahlung der Kaution als Grund für eine fristlose Kündigung
  • erschwerte Kündigung bei Erwerb vermieteter Wohnimmobilien durch Gesellschaften oder Personenmehrheiten
  • Möglichkeit, im Prozess um Mietzahlungen eine Hinterlegungsanordnung zu erwirken.

5 Zeitplan

Das Bundesjustizministerium (BMJ) hat den neuen Entwurf am 17. November 2011 vorgelegt und an die Bundesländer und Verbände zur Stellungnahme bis zum 17. Januar 2012 übersandt. Dem BMJ zufolge ist er innerhalb der Bundesregierung noch nicht abgestimmt.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) fordert, den Entwurf zügig ins parlamentarische Verfahren einzubringen. Die Ressorts stimmen sich seit über einem Jahr über die Mietrechtsänderungen ab.

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