Mietrechtsänderung: Was sich demnächst ändern könnte
  
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Die Tinte unter dem Mietrechtsnovellierungsgesetz mit der Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip ist kaum trocken, da plant das Ministerium für Justiz und Verbraucherschutz schon die nächste Mietrechtsnovelle: Beispielsweise zum Erstellen eines Mietspiegels und einer gesenkten Modernisierungsumlage. Die geplanten weiteren Mietrechtsänderungen waren schon im Koalitionsvertrag festgelegt. Die Grundlinien sollen nun im Herbst 2015 festgelegt werden und der Referentenentwurf dazu im 1. Quartal 2016 kommen.

Was mit der nächsten Mietrechtsänderung geplant ist

Im zweiten Mietrechtspaket soll das Procedere um das Erstellen des Mietspiegels reformiert werden.

Im Koalitionsvertrag ist vereinbart, dass die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine breitere Basis gestellt werden soll. Bisher regeln nur §§ 558c und 558d BGB, wie ein Mietspiegel erstellt werden muss.

Regeln zur Mietspiegelerstellung sollen konkretisiert werden

Der Mieterbund plädiert dafür, bei der Vergleichsmiete nicht nur die Mieten der letzten 4 Jahre, sondern Vertragsabschlüsse der letzten 10 Jahre zu berücksichtigen. Damit würden nicht nur die teuren, vielfach überzogenen Vertragsvereinbarungen der letzten 4 Jahre ins Gewicht fallen.

Zudem soll die Rolle des Mietspiegels im Mieterhöhungsrecht gestärkt werden. Bisher ist der Mietspiegel nur eines von 4 gleichwertigen Begründungsmitteln.

Alle großen Städte sollen einen Mietspiegel bekommen

Jetzt sollen klare und einheitliche Regeln darüber her, wie Mietspiegel aufgestellt und was ein Mietspiegel beinhalten soll. Der Mieterbund fordert, dass in allen großen Städten obligatorisch ein Mietspiegel eingeführt wird.

Zudem sollen Fragen zur

  • Lage,
  • Ausstattung,
  • des energetischen Zustands rechtssicher geklärt werden sowie
  • welche statistischen Anforderungen eingehalten werden müssen.

Modernisierungsumlage soll von 11 auf 10 Prozent gesenkt werden

Nach wie vor ist die Modernisierungsumlage von 11 Prozent im Visier der Reformer: Der Mieterbund hätte die Umlagehöhe schon am liebsten mit der Mietpreisbremse gesenkt.

Derzeit können Vermieter noch die 11-Prozent-Umlage bei den Modernisierungskosten zeitlich unbefristet auf die Jahresmiete aufschlagen. Laut Koalitionsvertrag soll die Umlage von 11 auf 10 Prozent reduziert werden. Außerdem soll die Modernisierungsumlage so lange zeitlich beschränkt werden, bis sich die Modernisierungskosten amortisiert haben.

Sollte das Abstellen auf die Amortisationszeiten rechtlich kompliziert sein, schlägt der Mieterbund alternativ vor, die derzeitige 11-prozentige Modernisierungsumlage auf 6 Prozent abzusenken und gleichzeitig einen Höchstbetrag für Modernisierungsmieterhöhungen festzulegen.

Ein neuer Modernisierungstatbestand kommt ins Gesetz

Zudem soll ein neuer Modernisierungsparagraf ins Gesetz eingefügt werden. Als Modernisierung sollte dann auch gelten, wenn Wohnraum speziell auf die Bedürfnisse älterer oder behinderter Menschen angepasst wird.

Danach soll derjenige, der künftig Wohnraum alters- oder behindertengerecht umbaut, indem er z. B. Barrieren beseitigt, eine Modernisierungserhöhung durchführen dürfen.

Wohnfläche: Die tatsächliche Wohnfläche soll immer gelten

Wer sich bei der Wohnfläche verrechnet, dem gesteht der Bundesgerichtshof derzeit noch eine Toleranzgrenze von 10 Prozent zu. Eine Wohnflächenabweichung bis zu 10 Prozent war bisher noch kein Beinbruch: Sie durften dennoch von der im Mietvertrag angegebenen größeren Fläche ausgehen.

Das soll bald anders werden. Voraussichtlich kommt ein Zusatz ins Gesetz, dass es zumindest für die Umlage des Festanteils der Heiz- und Betriebskosten nur auf die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche ankommt. Welche (größere) Fläche dann im Vertrag steht, soll künftig keine Rolle mehr spielen.

Gleiches soll für die Miethöhe und für Mieterhöhungen gelten.

Wirtschaftsstrafgesetz: Bei Mietpreisüberschreitung gibt es strengere Strafen

Bereits während des Gesetzesverfahrens zur Mietpreisbremse wurde reichlich § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) und die Regelung zur Rückforderung einer erhöhten Miete bei der Mietpreisbremse (§ 556g Abs. 2 BGB) kritisiert. Schon der Bundesrat hatte den derzeitigen § 5 WiStG als unpraktikabel bezeichnet.

Der Mieterbund will jetzt, dass in der zweiten Mietrechtsänderung die Vorschrift des § 5 WiStG so korrigiert wird, dass eine Mietpreisüberhöhung wieder geahndet werden kann.

Was sich jedoch der Mieterbund wünscht und was später im Gesetz steht, sind bekanntlich 2 verschiedene Paar Stiefel.

 
Praxis-Tipp

Neue Änderungen im Mietrecht für Anfang 2016 geplant

Nach der Mietpreisbremse steht angeblich schon die nächste Mietrechtsänderung an. Ein entsprechender Referentenentwurf soll bereits im 1. Quartal 2016 kommen. Was genau sich ändert, kann derzeit nur gemutmaßt werden.

Als sicher gilt, dass es um die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel und die (gesenkte) Modernisierungsumlage geht. Dabei bleibt es sehr wahrscheinlich nicht bei den bisherigen 11 Prozent der Modernisierungskosten, gerechnet auf die Jahresmie...

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