Mietrechtsänderung: Was der Gesetzgeber für 2016 plant
  

Begriff

Der Gesetzgeber will, dass Wohnraum bezahlbar bleibt. Der erste Schritt in diese Richtung war die 15-%-Kappungsgrenze zum 1.5.2013. Als zweiter Akt folgte am 1.6.2015 die Einführung der Mietpreisbremse. Und für 2016 sind schon wieder neue Maßnahmen geplant, um Mietsteigerungen einzudämmen. Der Referentenentwurf steht seit 12.4.2016. Er sieht u. a. vor, die Mieterhöhung bei Modernisierungen zu begrenzen und einen Wohnflächenparagrafen einzuführen. Die wichtigsten Änderungen für Vermieter/Verwalter hier im Überblick.

1. Modernisierungsumlage soll auf 8 % gekürzt werden

Bisher existierte nur ein erstes Grundlinienpapier von Bundesjustizminister Heiko Maas für eine Mietrechtsänderung im Bereich des Mieterhöhungsrechts.

Schon im Koalitionsvertrag hatten CDU/CSU und SPD weitere Mietrechtsänderungen vereinbart. Unter anderem, dass die Modernisierungsumlage von derzeit 11 % auf 10 % gesenkt werden soll. Jetzt soll es damit ernst werden: Ein entsprechender Referentenentwurf für das geplante 2. Mietrechts-Novellierungsgesetz (2. MietNovG) wurde am 12.4.2016 vorgelegt.

Allerdings werden die ursprünglich geplanten 10 % Modernisierungsumlage auf nur noch 8 % der angefallenen Modernisierungskosten, gerechnet auf die Jahresmiete, abgesenkt. Der Vermieter kann also die jährliche Miete um diesen Kostenanteil erhöhen, dabei muss er aber den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten.

 

Praxis-Beispiel

Spürbare Kürzung der Modernisierungsumlage

Für den modernisierenden Umbau eines Mietshauses kalkulieren Sie 30.000 EUR. Nach derzeitiger Rechtslage können Sie die monatlichen Mieteinnahmen um 275 EUR (11 % von 30.000 EUR Modernisierungskosten = 3.300 EUR : 12 Monate = 275 EUR Mieterhöhung pro Monat) erhöhen.

Wird die Modernisierungsumlage dagegen auf 8 % reduziert, können Sie Ihre Miete stattdessen nur um 200 EUR (8 % von 30.000 EUR = 2.400 EUR : 12 Monate = 200 EUR Mieterhöhung pro Monat) steigern.

Immerhin ein Unterschied von 75 EUR jeden Monat.

Damit sollen teure Luxussanierungen erschwert werden, die die bisherigen Mieter nicht aufbringen können und deswegen ausziehen müssen.

2. Kappungsgrenze für Modernisierungserhöhung kommt

Die Kürzung der Modernisierungskosten von bisher 11 % auf 8 % soll nur der 1. Schritt sein, um Mietsteigerungen wegen einer Modernisierung zu dämpfen. In einem 2. Schritt soll eine Kappungsgrenze nach Modernisierungen eingeführt werden. Kappungsgrenze heißt: Sie dürfen Ihre Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums nur um einen Maximalwert erhöhen.

Konkret soll die Miete innerhalb von 8 Jahren nur noch um maximal 3 EUR pro Quadratmeter erhöht werden dürfen (= Kappungsgrenze für Modernisierungen).

Bisher konnten Vermieter schon nach einem Jahr die nächste Modernisierungserhöhung durchführen. Die Obergrenze bildete lediglich eine Wuchermiete.

3. Modernisierungsmieterhöhungen werden einfacher

Für "Kleinvermieter" soll es Erleichterungen beim Mieterhöhungsverfahren wegen Modernisierung geben, weil sie in der Vergangenheit oftmals mit dem komplizierten Mieterhöhungsverfahren nach einer Modernisierung überfordert waren. Die Vereinfachungsregelung gilt jedoch nur für Modernisierungen, die nicht mehr als 10.000 EUR kosten.

Bisher müssen von den Modernisierungskosten ein fiktiver Reparaturkostenanteil, also der Betrag abgezogen werden, der für eine fällige Reparatur gespart wird. Weil das Ermitteln der abzuziehenden Instandhaltungskosten sehr aufwendig ist, soll stattdessen in einem neuen § 559c BGB-E ein Pauschalabzug von 50 % der angefallenen Modernisierungskosten eingeführt werden.

4. Modernisierungskappungsgrenze gilt nicht im vereinfachten Verfahren

Dafür muss sich der Kleinvermieter nicht an die neue Kappungsgrenze von 3 EUR pro Quadratmeter halten.

Außerdem bestimmt der neue § 559c BGB-E, dass der Vermieter nicht mehr den Zinsvorteil eines zinslosen oder zinsverbilligten Darlehens, das er zum Finanzieren der Maßnahme aufgenommen hat, beim Berechnen der Modernisierungskosten abziehen muss. Zusätzlich darf sich der Mieter nicht auf eine finanzielle Härte berufen.

Es bleibt dabei die Wahl: Vermieter können wählen, ob sie von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch machen möchten und dafür einen Instandhaltungskostenabzug von 50 % in Kauf nehmen oder lieber wie bisher den komplizierten Weg gehen und dafür aber 8 % der Modernisierungskosten umlegen dürfen.

5. Zusätzlicher Modernisierungstatbestand wird eingeführt

In § 555b BGB stehen derzeit 7 Modernisierungsmaßnahmen. Dieser Katalog soll um eine zusätzliche Regelung ergänzt werden: Künftig soll auch ein alters- oder behindertengerechter Umbau als Modernisierung zählen, sofern die Wohnung hinterher auch dauerhaft von dieser Nutzergruppe (ältere Menschen und Menschen mit Behinderung) genutzt wird (§ 555b Nr. 8 BGB-E).

6. Härtegründe: Wenn die Miete teurer als das Einkommen ist

In § 559 Abs.4 Satz 2 BGB-E wird die wirtschaftliche Härtefallklausel durch ein Beispiel konkretisiert: Eine Härte für den Mieter soll in der Regel dann vorliegen, wenn die Miete einschließlich der Heizkos...

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