Mietrechtsänderung: Tritt auf die Mietpreisbremse
  

Begriff

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) ist nun im Bundesgesetzblatt vom 27.4.2015 verkündet. Nachdem der Koalitionsausschuss am 24.2.2015 unter anderem auch über die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei Maklern getagt hat, hat der Deutsche Bundestag am 5.3.2015 unter Tagesordnungspunkt 4 über die Mietrechtsänderung in 2. und 3. Lesung beschlossen. Die Unstimmigkeiten beim Bestellerprinzip für Makler und wo die Mietpreisbremse künftig gelten soll wurden beigelegt. Am Ende einigten sich die Koalitionspartner darauf, dass alles so bleibt, wie im bisherigen Gesetzentwurf vorgesehen.

Was bisher geschah

In Sachen Mietpreisbremse hat sich wieder was getan: Nachdem die 1. Lesung bereits am 13.11.2014 stattfand und am 3.12.2014 Experten im Rechtsausschuss öffentlich angehört wurden, ergab sich noch Abstimmungsbedarf innerhalb der Koalitionsparteien. Deswegen tagte zwischendurch noch der Koalitionsausschuss, wo man sich einigte. Am 5.3.2015 hat der Deutsche Bundestag das Gesetz in 2. und 3. Lesung beschlossen: Alles bleibt so, wie im Gesetzentwurf vorgesehen!

Mietpreisbremse tritt am 1.6.2015 in Kraft

Also "Bahn frei" für die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip für Makler, über die bereits am 5.3.2015 als Tagesordnungspunkt 4 im Bundestag beschlossen wurde. Und am 27.3.2015 wurden die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip dann nochmals dem Bundesrat vorgelegt. Er musste das Gesetz jedoch nur billigen, denn es ist nicht zustimmungsbedürftig! Den Vermittlungsausschuss hat er nicht angerufen.

Inkrafttreten bereits 1 Tag nach der Verkündung

Jetzt ist das MietNovG am 27.4.2015 im Bundesgesetzblatt (BGBl Nr. 16 v. 27.4.2015 S. 610) verkündet. Die Regelung, wonach die Bundesländer die Gebiete bestimmen dürfen, wo die Mietpreisbremse künftig gelten soll (§ 556d Abs. 2 BGB neu), tritt bereits einen Tag danach, also am 28.4.2015 in Kraft.

Die restlichen Regelungen, wie beispielsweise auch die zum Bestellerprinzip für Makler, dagegen erst ab dem 2. des auf die Verkündung folgenden Kalendermonats. Da das Gesetz also noch im April im Bundesgesetzblatt verkündet wurde, tritt es zum 1.6.2015 in Kraft. Zuvor können die Bundesländer jedoch bereits Verordnungen erlassen, in welchen Städten die Mietpreisbremse gelten soll.

Das ganze Gesetz nennt sich "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG)".

 

Hinweis

Berlin als Vorreiter

Berlin ist das erste Bundesland, das eine Mietpreisbremse erlassen hat: Die gilt ab dem 1.6.2015! Bereits einen Tag nach Verkündung des MietNovG hat Berlin eine entsprechende Mietenbegrenzungsverordnung aus der Schublade gezogen. Die neue Berlin-Regelung läuft vorerst bis Ende Mai 2020. Sie bestimmt ganz Berlin zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, in dem die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Konditionen gefährdet ist.

Was die Mietpreisbremse für Vermieter heißt

Mietpreisbremse heißt: Die Miete darf beim Neuabschluss eines Mietvertrags maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

 

Praxis-Beispiel

Wie sich die Mieterhöhung errechnet

Hatten Sie Ihre Wohnung bisher für 5,50 EUR/m2 vermietet und liegt die ortsübliche Miete "nur" bei 6,00 EUR/m2, dürfen Sie vom neuen Mieter maximal 6,60 EUR/m2 (= Mietpreisbremse 10 %) verlangen. Selbst dann, wenn das Wohngebiet, in dem Ihre Wohnung liegt, mittlerweile so beliebt geworden ist, dass Ihnen die Mieter auch 9,00 EUR/m2 zahlen würden.

Für welche Gebiete eine solche Mietpreisbremse gelten soll, können dann die Bundesländer per Rechtsverordnung festlegen. Neubauten sollen generell von einer Mietpreisbremse ausgenommen sein.

Mietpreisbremse: Wann die Immobilie als Neubau zählt

Um die Mietpreisbremse kommen Vermieter herum, wenn sie einen Neubau bzw. eine Wohnung innerhalb eines Neubaus vermieten. Als Neubau in diesem Sinne gelten Wohnungen, die seit dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.

Die Mietpreisbremse gilt auch nicht für die Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Das regelt § 556f Satz 2 BGB neu (genauer Gesetzeswortlaut siehe unten). Das betrifft Wohnungen, in die rund ein Drittel an Aufwand gesteckt wird, der für eine vergleichbare Neubauwohnung investiert werden müsste.

Mietpreisbremse: Worum es noch im Koalitionsausschuss ging

Prinzipiell waren sich die Koalitionspartner zwar einig, dass künftig bei Neumietverträgen die Miethöhe in Ballungsgebieten höchstens 10 % über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die Union sah jedoch noch Nachbesserungsbedarf.

So sollte die Mietpreisbremse nur in Kommunen gelten, in denen es bereits einen qualifizierten Mietpreisspiegel gibt. Damit hätten Mieter und Vermieter eine solide Basis, um beurteilen zu können, ob die vereinbarte Miete noch unter der erlaubten 10-%-Grenze liegt. Dieser Vorschlag hat sich jedoch nicht durchgesetzt.

Bestellerprinzip bei Maklern kommt

Gestritten wurde auch noch wegen ...

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