Mietrechts-Entscheidungen in Kurzfassung XLV

1 §§ 404 ff., 566 BGB: Abtretung der Mietzinsansprüche im Grundstückskaufvertrag

1. Eintritt mit Eintrag

Nach § 566 BGB tritt der Erwerber erst mit der Vollendung des Rechtserwerbs durch Eintragung im Grundbuch anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein.

2. Abtretungsvereinbarung

Die Parteien des Grundstückskaufvertrags können allerdings vereinbaren, dass die Mieten dem Erwerber schon zu einem früheren Stichtag als dem Eigentumswechsel zustehen sollen. In einer solchen Regelung liegt die Vereinbarung einer Abtretung der Rechte aus dem Mietvertrag an den Erwerber.

3. Abtretungsvoraussetzungen

Die Abtretung der Mietzinsforderung entfaltet Wirkungen grundsätzlich nur zwischen Erwerber und Veräußerer. Der Vermieter bleibt nach der Abtretung Vertragspartner des Mieters.

Im Falle wirksamer Abtretung kann der Mieter aber an den neuen Anspruchsinhaber (Erwerber) mit schuldbefreiender Wirkung zahlen (§§ 404, 409, 410 BGB). Der Mieter ist nur gegen Vorlage der Abtretungsurkunde zur Zahlung verpflichtet (§ 410 BGB). Für den Fall, dass die Abtretung tatsächlich nicht erfolgt oder nicht wirksam ist, ist der Mieter als Schuldner geschützt, wenn der Vermieter (ursprüngliche Gläubiger) die Abtretung ihm gegenüber angezeigt hat (§ 409 BGB). Wird die Abtretung vom Erwerber angezeigt, so trägt der Mieter das Risiko, dass die Abtretung nicht erfolgt oder unwirksam ist.

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 2.2.2017, 24 U 103/16, BeckRS 2017, 108767

2 § 556 BGB: Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung

Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung genügt es, wenn dort die für die jeweilige Betriebskostenart angefallenen Einzelbeträge aufgeführt sind.

Es ist nicht erforderlich, dass in der Abrechnung der auf jede Betriebskostenart entfallende Anteil des Mieters betragsmäßig gesondert ausgewiesen ist. Vielmehr reicht es aus, wenn in der Abrechnung sämtliche nach dem Flächenmaßstab umgelegten Betriebskosten addiert und daraus unter Anwendung des Umlageschlüssels der vom Mieter insgesamt zu tragende Anteil ausgewiesen wird.

BGH, Beschluss v. 25.4.2017, VIII ZR 237/16

3 § 556 BGB: Gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen des Mieters bei formell unwirksamer oder fehlerhafter Betriebskostenabrechnung

1. Rückzahlungsanspruch auf BK-Vorauszahlungen

Hat der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erteilt oder ist diese formell unwirksam, hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung aller Betriebskostenvorauszahlungen. Dabei handelt es sich um einen Bereicherungsanspruch.

2. Anspruch auf Guthabenerstattung

Ist die Betriebskostenabrechnung formell wirksam, kann der Mieter geltend machen, dass die Abrechnung inhaltlich fehlerhaft ist mit der weiteren Folge, dass ihm aus der Abrechnung ein Guthaben zusteht. Bei dem Anspruch auf Erstattung des Guthabens handelt es sich nicht um einen Bereicherungs-, sondern um einen vertraglichen Anspruch.

Die auf Erstattung des Guthabens gerichtete Leistungsklage ist nur schlüssig, wenn der Mieter zu jeder Position der Betriebskostenabrechnung nach Grund und Höhe Stellung nimmt und darlegt, warum die Abrechnung fehlerhaft ist.

3. Verschiedene Streitgegenstände und Voraussetzungen

In dem vertraglichen Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen ist der Bereicherungsanspruch auf Erstattung überzahlter Betriebskosten nicht als Minus enthalten. Vielmehr handelt es sich dabei um unterschiedliche Streitgegenstände, die unterschiedliche Grundlagen haben und anderen Voraussetzungen unterliegen.

4. Anspruch auf Erstattung der überzahlten Beträge

Der Mieter kann beide Ansprüche miteinander verbinden, indem er in erster Linie die Formwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bestreitet und für den Fall, dass das Gericht seiner Auffassung nicht folgt, hilfsweise die Überzahlung der berechtigten Betriebskosten geltend macht.

In dem Fall handelt es sich bei dem verfolgten Anspruch auf Erstattung der Überzahlung allerdings nicht um ein bloßes Hilfsvorbringen, sondern um einen eventuell gestellten Antrag.

OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.4.2016, 24 U 152/16

4 § 802c ZPO: Kein Anspruch auf Nachbesserung einer Vermögensauskunft hinsichtlich des Anspruchs auf Erstattung von Betriebskostenguthaben, wenn die Betriebskosten vom Sozialhilfeträger gezahlt werden

1. Keine Auskunft über Vermieterdaten

Einem Verlangen auf Nachbesserung einer Vermögensauskunft gemäß § 802c ZPO (hier: Benennung von Name und Anschrift des Vermieters) fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Gläubiger Auskunft über Erstattungsforderungen für Betriebs- und Heizkosten verlangt, die der Sozialhilfeträger (hier: Jobcenter) für einen Empfänger von Leistungen nach dem SGB II an dessen Vermieter geleistet hat.

Ein solches Auskunftsbegehren ist mutwillig, weil diese Ansprüche nicht der Pfändung unterliegen.

2. Keine Auskunft über Erstattungsforderungen

Steht fest, dass der Sozialhilfeträger die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen für den Schuldner leistet, fehlt das Rechtsschutzbedürfnis für das Verlangen nach Auskunft über mit Blick auf diese Vorauszahlungen bestehende Erstattungsforderungen.

3. Auskunft über Kautionsrückzahlung

Verneint der Schuldner, dessen Unterkunftskosten von einem Sozialhilfeträger geleistet werden, das Bestehen etwaiger Kautionsrückzahlungsansprüche, ist dem Informationsbedürfnis des Gläubigers genügt.

Ein Nachbesserungsverlangen kommt allenfalls dann in Betracht, wenn die Frage nach Kautionsrückzahlungsansprüchen nicht beantwortet worden ist.

BGH, Beschluss v. 29.3.2017,...

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