Begriff

Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers setzt keinen Beschluss der zugrunde liegenden Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG voraus (BGH, Beschluss v. 14.3.2017, VIII ZR 50/16).

Erstellungszeitpunkt für die Betriebskostenabrechnung einer vermieteten Eigentumswohnung?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte über die Frage zu entscheiden, ob die Betriebskostenabrechnung im Fall einer durch den Eigentümer vermieteten Eigentumswohnung lediglich nach einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung des Verwalters erstellt werden kann.

Beschluss über Jahresabrechnung nicht erforderlich

Der BGH hatte diese Frage bereits in seiner Entscheidung vom Januar 2017 (BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15) verneint. Das Vorliegen eines Beschlusses über die Jahresabrechnung ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter. Vielmehr hat der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.

Jahresabrechnungsbeschluss entfaltet gegenüber dem Mieter keine Bindung

Laufend entstehende Kosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind bei der Vermietung einer Eigentumswohnung auch nicht erst dann angefallen, wenn eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die das Gemeinschaftseigentum betreffende Jahresabrechnung erfolgt ist. Zwar entsteht die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den anderen Eigentümern, die Lasten und die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen, im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den – rechtswirksamen – Beschluss über die Jahresabrechnung. Dieser Beschluss entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, insbesondere dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen. Der Mieter kann den Vermieter demnach nicht darauf verweisen, dieser dürfe die Betriebskosten ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung nicht abrechnen und der Mieter habe deshalb eine Betriebskostennachforderung nicht zu zahlen.

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