Mietpreisbremse: Wie es weitergeht
  

Begriff

Der Gesetzgeber plant eine Mietrechtsänderung, die hauptsächlich bei einer Neuvermietung greifen soll: die Mietpreisbremse. Bereits am 13.11.2014 gab es die erste Lesung für den Gesetzentwurf. In Sachen Mietpreisbremse hat der Bundesrat schon am 7.11.2014 seine Empfehlungen in Richtung Bundestag abgegeben. Dringenden Nachbesserungsbedarf sieht der Bundesrat beim Rückforderungsrecht bei überhöhter Miete und der (bislang eher stiefmütterlich behandelten) Modernisierung.

Alle reden von der Mietpreisbremse und dass die bei einer Neuvermietung künftig gelten soll. Gemeint ist damit Folgendes: Künftig sollen Sie bei einer Wiedervermietung (nicht bei der Vermietung einer Neubauwohnung oder nach einer umfassenden Sanierung einer Bestandswohnung!) vom Mieter nur noch maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können.

Diese Gesetzesänderung sowie die Einführung des Bestellerprinzips bei der Maklerprovision sollen bereits in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten.

Mietpreisbremse: Noch ist gar nichts beschlossen!

Zu diesem Gesetzesvorschlag hat der Bundesrat am 7.11.2014 dem Bundestag eine entsprechende Empfehlung zur Mietrechtsänderung abgegeben. Damit ist das Gesetz aber noch nicht beschlossene Sache! Bislang hat der Bundesrat nur vorab seine Stellungnahme abgegeben.

Die erste Lesung zum neuen Gesetz war für den 13.11.2014 angesetzt. Zwischenzeitlich wurden auch 11 Experten am 3.12.2014 im Rechtsausschuss angehört. Es ist damit zu rechnen, dass das Gesetz geräuschlos durchläuft.

Mietpreisbremse: Was der Bundesrat gern anders hätte

Wenig bekannt ist bisher, dass auch die Länder gern den Modernisierungsparagrafen (§ 555b BGB) gleich mit geändert hätten. Danach soll ein zusätzlicher Modernisierungstatbestand (§ 555b Nr. 8 BGB) eingeführt werden, der dem demografischen Wandel gerecht werden soll.

Als Modernisierung soll dann auch gelten, wenn Wohnraum speziell auf die Bedürfnisse älterer oder behinderter Menschen angepasst wird. Bauen Sie also künftig Wohnraum alters- oder behindertengerecht um, indem Sie z. B. Barrieren beseitigen, soll das künftig auch als Modernisierung gelten, sodass Sie eine entsprechende Mieterhöhung geltend machen können.

Zu viel verlangt: Rückforderungsrecht soll verschärft werden

Dem Bundesrat war auch das Rückforderungsrecht bei einer überhöhten Anfangsmiete ein Dorn im Auge. Nach dem bisherigen Gesetzentwurf soll der Mieter nur dann ein Rückforderungsrecht haben, wenn der Vermieter über der 10 %igen Mietpreisbremse liegt und der Mieter seinen Anspruch auch geltend macht. Oder einfacher ausgedrückt: Erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter "meckert", soll es Geld zurückgeben.

Der Bundesrat fordert dagegen eine Nachbesserung dahingehend, dass dem Mieter schon ein Rückforderungsrecht ab dem Zeitpunkt zusteht, ab dem die Miete über die "magische Grenze rutscht". Wer also gleich bei Mietbeginn zu hoch greift, muss das Zuvielgeforderte wieder zurückzahlen – ganz gleich, wann der Mieter feststellt, dass seine Miete höher als erlaubt ist.

Keine begrenzte Mietpreisbremse für Neubauten

Bislang soll die Mietpreisbremse nicht für neue Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 vermietet werden, gelten. Dabei bleibt es auch. Jedenfalls hat der Bundesrat keine Empfehlung dazu abgegeben, die Mietpreisbremse für neue Wohnungen auf 5 Jahre zu begrenzen.

Wucherparagraf soll für Mieter Beweiserleichterungen bringen

Für "Mietwucher" gibt es in § 5 Wirtschaftsstrafgesetz einen eigenen Paragrafen. Die Regelung bestimmt, dass Sie eine Ordnungswidrigkeit begehen, wenn Sie von einem Mieter eine unangemessen hohe Miete verlangen. Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter dann von Ihnen zurückfordern.

Was sich so einfach anhört, war für den Mieter bisher nur schwer nachweisbar, denn es bedurfte einer Ausnutzung einer Wohnungsnot.

Nach der Neuregelung sollen Mieter nicht mehr länger nachweisen müssen, dass der Vermieter Wohnungsnöte bzw. die Wohnungsknappheit ausgenutzt hat. Ob eine Miete überhöht ist, orientiert sich derzeit noch zwingend an der gesamten Gemeinde. Geplant ist, dass auch eine Betrachtung von Teilgebieten reichen soll. Was gerade in größeren Städten eine "Wuchermiete" verringern soll.

Maklerprovision: Bundesrat deckt Lücken auf

Laut Gesetzentwurf soll das Bestellerprinzip bei der Maklerprovision eingeführt werden. Danach kann der Makler nur dann eine Provision vom Mieter fordern, wenn der Mieter den Makler beauftragt hat und der Makler ihm dann eine Wohnung anbietet, die ihm von einem Vermieter oder einem anderen Berechtigten zum Vermieten angeboten wird.

Allerdings hat der Bundesrat eine Lücke im bisherigen Gesetzentwurf aufgedeckt. Danach wurden diese 2 Fälle noch nicht berücksichtigt:

  1. Ein Wohnungsmakler hat nicht nur mit einem, sondern mit mehreren Wohnungssuchenden (mit ähnlichen Anforderungen) einen Vermittlungsvertrag abgeschlossen und holt deshalb den Auftrag vom Vermieter ein, eine bestimmte, den Vorstellungen der Mietinteressenten entsprechende Wohnung anzubieten.
  2. Ein Makler sucht eine Woh...

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