Mietpreisbremse gilt seit 1. Juni in Berlin
  
Begriff

Berlin ist das erste Bundesland, das eine Mietpreisbremse erlassen hat: Die gilt seit dem 1.6.2015. Am 27.4.2015 wurde das Mietrechtsnovellierungsgesetz im Bundesgesetzblatt (BGBl 2015 I S. 610) verkündet und bereits einen Tag später hat das Bundesland Berlin eine entsprechende Mietenbegrenzungsverordnung aus der Schublade gezogen. Denn die Regelung, wonach die Bundesländer eine "Mietpreisbremsenverordnung" erlassen können, trat schon am 28.4.2015 in Kraft. Die neue Berliner-Regelung läuft vorerst bis Ende Mai 2020 und soll danach sogar noch verlängert werden. Sie bestimmt ganz Berlin zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, in dem die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Konditionen gefährdet ist.

Was die anderen Bundesländer planen

Als Nächstes hat Nordrhein-Westfalen nachgezogen. Dort ist die Mietpreisbremse seit 1.7.2015 in 22 Städten in Kraft. Hamburg hat die Mietpreisdeckelung ebenfalls zum 1.7.2015 umgesetzt. Und auch Bayern hat zum 1.8.2015 in 144 Kommunen die Mietpreisbremse eingeführt. Rheinland-Pfalz hat bereits mit den Vorbereitungen für die Umsetzung der Mietpreisbremse begonnen. Die Landesregierung will die Neuerung noch in diesem Jahr umsetzen und analysiert derzeit den Wohnungsmarkt. In Baden-Württemberg und Bremen ist sie für September 2015 geplant und in Brandenburg soll die Mietpreisbremse spätestens zum Jahresende eingeführt werden.

In Niedersachsen steht sie für 2016 auf dem Plan. Entspannt können Sie erst einmal bleiben, wenn Sie in Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt, im Saarland oder in Thüringen wohnen. Hier sieht man noch keinen Handlungsbedarf!

Dagegen wollen Hessen und Schleswig-Holstein die Preisbremse zwar "zügig" einführen, einen konkreten Starttermin gibt es allerdings noch nicht.

Ohne Rechtsverordnung keine Mietpreisbremse

An eine Mietpreisbremse müssen Sie sich nur dann halten, wenn für die Stadt, in der Sie eine Wohnung vermieten, per Rechtsverordnung eine Mietpreisbremse erlassen wurde.

Gibt es also eine solche Regelung in Ihrem Bundesland und schließen Sie ab Geltungsbeginn der Verordnung einen neuen Mietvertrag, dürfen Sie vom neuen Mieter nur maximal 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, es sei denn, Ihre Wohnung fällt unter eine der Ausnahmeregelungen der Mietpreisbremse.

 
Praxis-Beispiel

Mietpreisberechnung in Berlin

Nach dem noch gültigen Berliner Mietspiegel 2013 (für unwirksam erklärt in einem noch nicht rechtskräftigen Urteil des AG Berlin-Charlottenburg v. 11.5.2015, 235 C 133/13; Mietspiegel 2015 am 18.5.2015 vorgestellt) liegt die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete bei 5,54 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche (kalt).

In beliebten Lagen konnte der Vermieter beim nächsten Mieter 20 bis 30 % draufschlagen. Mit der Mietpreisbremse gilt: Seit dem 1.6.2015 kann er maximal 6,09 EUR vom neuen Mieter verlangen (= 10 % von 5,54 EUR).

Wann die Mietpreisbremse nicht gilt

Vermieten Sie einen Neubau, gilt die Mietpreisbremse nicht für Sie! Gleiches gilt, wenn Sie erstmalig eine umfassend modernisierte Wohnung vermieten. Die Ausnahmen regelt § 556f BGB:

§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Als Neubau in diesem Sinne gelten Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Wann er fertiggestellt wurde, spielt jedoch keine Rolle.

Haben Sie Ihre Neubauwohnung vor dem 1.10.2014 selbst genutzt und vermieten Sie diese dann erstmals, trifft Sie jedoch die Mietpreisbremse, denn auch eine Eigennutzung zählt schon als erstmalige Nutzung mit der Folge, dass Sie die 10-%-Grenze einhalten müssen.

Wer umfassend modernisiert hat, darf mehr Miete verlangen

Die Mietpreisbremse gilt nicht, wenn Sie erstmalig eine umfassend modernisierte Wohnung vermieten. Das regelt § 556f Satz 2 BGB.

Damit eine Wohnung als umfassend modernisiert gilt, müssen 2 Tatsachen vorliegen. Zum einen der Aufwand: Der muss mit dem eines Neubaus vergleichbar sein. Dazu müssen Sie in die Immobilie rund ein Drittel an Aufwand gesteckt haben, den Sie für eine vergleichbare Neubauwohnung hätten investieren müssen. Zum anderen muss die Wohnung auch verbessert worden sein.

Von einer höheren Vormiete profitieren

Lag Ihre bisherige Miete schon vorher über der Mietpreisgrenze von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, genießen Sie nach § 556e Abs. 1 BGB Bestandsschutz.

Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

Das bedeutet: Hat Ihr bisheriger Mieter schon mehr als die laut Mietpreisbremse zulässigen 10 % über der ortsüblichen Miete ge...

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