Mietminderung trotz vorbehaltloser Vollzahlung der Miete
  
Begriff

Wer Geld an jemanden bezahlt oder etwas anderes leistet, obwohl er genau weiß, dass er die Summe oder das sonst Geleistete nicht schuldet, kann dies nicht mehr zurückfordern. Denn dadurch setzt er sich in Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten. Dieser Rechtsgrundsatz findet sich in § 814 BGB.

Verlust des Minderungsrechts bei vorbehaltloser Mietzahlung trotz Mangel

Übertragen auf das Recht, die Miete bei einem Mangel der Mietsache kürzen zu dürfen, bedeutet das nach der Rechtsprechung des BGH: Wenn ein Mieter vorbehaltlos einige Zeit lang die volle Miete bezahlt, obwohl ein Mangel vorhanden ist, verliert er im Regelfall sein Minderungsrecht. Er darf sich später nicht darauf berufen. Denn nach dem heutigen Kenntnisstand der beteiligten Kreise bei Vermietern und Mietern ist anzunehmen, dass das Kürzungsrecht dem Mieter bekannt ist (BGH, Urteil v. 16.7.2003, VIII ZR 274/02).

Mit dieser Rechtsprechung ist eine Berufungskammer des LG Berlin nicht länger einverstanden.

Dem liegt folgender Fall zugrunde: In der Trockenbauwand der Küche der Wohnung verlief ein Rohr, das beschädigt war. Dadurch kam es ab Januar zu Wasseraustritt mit erheblicher Geruchsbildung. Der Mieter bezahlte die Miete in voller Höhe weiter, ohne dass er einen Vorbehalt wegen einer späteren Mietminderung erklärte. Er schrieb nur den Vermieter einmal an und schlug vor, dass man sich auf eine monatliche Kürzung der Miete von 15 % einigen solle, was aber abgelehnt wurde. Also bezahlte er die Miete weiter. 3 Monate vor Vertragsende im Folgejahr stellte der Mieter seine Mietzahlungen ein, woraufhin der Vermieter die offenen Beträge einklagte. Das aber ohne Erfolg.

Ausschluss der Mietrückforderung?

Das Gericht verneinte die Voraussetzungen des § 814 BGB und sprach dem Mieter einen Anspruch auf Rückforderung der Minderung für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung zu, die mit den Mieten verrechnet wurden.

Positive Kenntnis des Mieters vorausgesetzt

In der Entscheidung wird ausgeführt: Nur dann, wenn der Mieter "positive Kenntnis" von den Tatsachen und seinen Minderungsrechten habe, sei er nach der genannten Regelung mit der Rückforderung ausgeschlossen. So sei es hier aber nicht gewesen.

Der zwischen den Parteien geführte Schriftwechsel zeigte dem Gericht, dass von der absoluten, sicheren Kenntnis des Mieters vom Minderungsrecht nicht ausgegangen werden konnte. Dazu wäre es nämlich erforderlich, dass der Mieter wissen muss, dass das Minderungsrecht nicht von dessen Erklärung dem Vermieter gegenüber oder von dessen Einwilligung abhängt, sondern kraft Gesetzes eintritt, sobald der Mangel auftritt und so lange dauert, bis er behoben ist.

Hinzu käme noch die Überlegung, dass der Mieter zu jedem Monatsbeginn erneut im Unklaren darüber war, ob es überhaupt zu einer Mangelbeseitigung kommen würde.

Nur bei einem Sachverhalt, der selbst für einen Laien ohne rechtlichen Beistand tatsächlich und rechtlich unschwer zu durchschauen ist, greife § 814 BGB ein. Die erwähnte Rechtsprechung des BGH sei deshalb nach Ansicht der Berliner Richter falsch.

LG Berlin, Urteil v. 1.3.2018, 67 S 342/17, GE 2018 S. 457

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