Mietkaution / 1.3.2.3 Unwirksamkeit der Kündigung

Die Kündigung des Vermieters wegen eines Verzugs mit der Leistung von Mietsicherheiten wird unwirksam, wenn der Vermieter vor der Kündigung die ausstehende Summe erhält. Diese in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB enthaltene Regelung gilt sowohl für den Bereich der Wohnraum- als auch der Geschäftsraummiete.

Zugunsten des Wohnraummieters verweist die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB auf diejenige des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB. Hiernach wird die Kündigung ebenfalls unwirksam, wenn

• der Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die vollständige Summe vom Mieter bekommt oder
• sich eine öffentliche Stelle innerhalb dieser Frist verpflichtet, die Zahlung zu übernehmen.

Diese Regelung stellt eine erhebliche Besserstellung des Wohnraummieters gegenüber dem Gewerberaummieter dar, weshalb der Gesetzgeber auch auf das Erfordernis der vorherigen Abmahnung des Wohnraummieters verzichtet hat.

1.3.2.3.1 Zahlung vor Kündigung

Nach den Bestimmungen der §§ 569 Abs. 2a Satz 4, 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution ausgeschlossen, wenn der Vermieter "vorher befriedigt wird".

Praxis-Beispiel

Fehlerhafte Kündigung

Die Mietvertragsparteien haben eine Kaution in Höhe von 3 Monatsgrundmieten zu jeweils 800 EUR, also in einer Gesamthöhe von 2.400 EUR vereinbart. Der Mieter hat weder zu Beginn des Mietverhältnisses am 1.7.2023 die 1. Rate in Höhe von 800 EUR geleistet, noch mit der Mietzahlung für den August 2023. Am 16.8.2023 leistet er eine "Kautionszahlung" in Höhe von 1.600 EUR. Der Vermieter ist wegen dieser Verspätung zutiefst verärgert und kündigt das Mietverhältnis am 20.8.2023, gestützt auf die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB außerordentlich fristlos.

Die Kündigung ist unwirksam. Zwar hat der Mieter die Kautionszahlungen verspätet geleistet. Der Vermieter wäre am 5.8.2023 zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt gewesen. Da er aber hinsichtlich des Rückstands noch vor Ausspruch der Kündigung befriedigt wurde, ist der Zahlungsverzug unerheblich.

Entsprechende Grundsätze gelten gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB selbstverständlich auch für die Geschäftsraummiete. Auch hier gilt: Zahlt der Gewerberaummieter die Kaution, bevor der Vermieter wegen eines Verzugs mit der rechtzeitigen Kautionsleistung kündigt, wird die dennoch ausgesprochene Kündigung unwirksam.

1.3.2.3.2 Zahlung nach Zustellung der Räumungsklage

Gegenüber dem Gewerberaummieter ist der Wohnraummieter allerdings insoweit privilegiert, als ihm die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB die Möglichkeit verschafft, durch Nachzahlung innerhalb einer bestimmten Frist die Kündigung unwirksam zu machen. § 569 Abs. 2a Satz 4 BGB verweist nämlich auf die sinngemäße Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB und bewirkt somit, dass auch die fristlose Kündigung wegen eines Zahlungsrückstands die Kaution betreffend unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens 2 Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet.

Praxis-Beispiel

"Schonfrist" für den Mieter

Der Mietvertrag wird mit Wirkung vom 1.7.2023 geschlossen. An diesem Tag wird dem Mieter das Mietobjekt auch übergeben. Der Mieter leistet weder die 1. Kautionsrate noch die 2. Rate zu Beginn des Folgemonats. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und gewährt dem Mieter eine 2-wöchige Ziehfrist. Da die außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit Zugang beim Mieter beendet, dieser aber nicht in der Lage ist, das Mietobjekt sofort zu räumen, ist ihm also eine Frist vor Erhebung der Räumungsklage zu gewähren, innerhalb der er die Möglichkeit der freiwilligen Räumung hat (= Ziehfrist). Da der Mieter nicht freiwillig innerhalb der ihm gewährten Ziehfrist das Mietobjekt geräumt hat, erhebt der Vermieter Räumungsklage. Diese wird dem Mieter am 11.9.2023 zugestellt.

Vermieter muss 2 Monate warten

Das Gesetz räumt dem Mieter die Möglichkeit ein, durch Zahlung innerhalb von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die Kündigung unwirksam werden zu lassen und Anspruch auf Besitzeinräumung zu erlangen. Entsprechendes gilt, wenn eine öffentliche Stelle binnen der genannten Frist die Sicherheit leistet oder sich zumindest zur Leistung verpflichtet. Der Mieter hat im Beispiel hierfür also bis 13.11.2023 Zeit, da der 11.11.2023 auf einen Samstag fällt.

Für den Mieter ist diese Abwendungsbefugnis natürlich ein Geschenk des Gesetzgebers und gleichzeitig ein Fluch für den Vermieter. Tatsache ist in Fällen wie dem geschilderten, dass innerhalb der gesetzlichen Frist wohl kaum tatsächlich eine Zahlung erfolgen wird. Dem Vermieter wird jedenfalls zugemutet, nach Rechtshängigkeit noch 2 Monate zuzuwarten. Auch in diesen 2 Monaten wird der Vermieter mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keine Miete erhalten.

Die zugunsten des Mieters geschaffene Abwendungsbefugnis der Folgen einer Kündigung wegen Verzugs mit der Leistung von Mietsicherheiten ist nur wenig nachvollziehbar. Bei der korrespondierenden Bestimmung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hatte der Gesetzge...