Mietkaution – einzelne Fall... / 6.1.1 Voraussetzungen des Kündigungsrechts

Die Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB setzt voraus, dass der Mieter in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nicht zu berücksichtigen.

 

Wichtig

Fristsetzung oder Abmahnung ist nicht ­erforderlich

Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB bedarf es nicht.

Ist vereinbart, dass der Mieter eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten zu zahlen hat, liegen die Kündigungsvoraussetzungen mit dem Ablauf des 3. Werktags des 2. Mietmonats vor.

 

Praxis-Beispiel

Fälligkeit bei 3 Kautionsraten

Beginnt das Mietverhältnis am 1.5., ist die 1. Rate am 1. Mai und die 2. Rate am 3. Werktag des Monats Juni fällig. Der Rückstand entspricht dann 2 Monatsmieten.

Beträgt die vereinbarte Kaution 2 Monatsmieten, so entspricht jede Rate 2/3 der Monatsmiete. Der Mieter hat die 1. Rate bei Mietbeginn, die 2. Rate am 3. Werktag des 2. Mietmonats und die 3. Rate am 3. Werktag des 3. Mietmonats zu bezahlen. Erst dann beträgt der Rückstand 2 Monatsmieten.

 

Achtung

Keine Kündigung bei nur 1 Kautionsrate

Ist eine Kaution von 1 Monatsmiete vereinbart, besteht kein Kündigungsrecht.

Nach der hier vertretenen Ansicht gilt die Regelung des § 569 Abs. 2a BGB nur für die Barkaution und nicht für sonstige Sicherheiten. Wegen des Verzugs mit der Erfüllung sonstiger Kautionsverpflichtungen (Bürgschaft, Verpfändung einer Sparforderung) ist eine Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB möglich, wenn die weiteren Voraussetzungen dieser Vorschriften gegeben sind. Denn die Kündigungstatbestände in den §§ 543 Abs. 2 und 569 Abs. 1 - 2a BGB werden nicht abschließend geregelt.

Die fristlose Kündigung setzt einen Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung voraus. Der Mieter kommt nicht in Verzug, solange die Zahlung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Subjektive Gesichtspunkte, wie z. B. eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit, spielen im Rahmen des § 569 Abs. 2a BGB allerdings keine Rolle; insoweit gilt nichts anderes als bei der Kündigung wegen Verzugs mit der Mietzahlung.

Kommt der Mieter mit der Mietzahlung und mit der Zahlung der Kaution in Verzug, richtet sich die Kündigung wegen des Mietrückstands nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB und die Kündigung wegen des Kautionsrückstands nach § 569 Abs. 2a BGB.

 

Wichtig

Miet- und Kautionsrückstand nicht addieren

Beim Prüfen der jeweiligen Kündigungsvoraussetzungen können die Rückstandsbeträge nicht zusammengerechnet werden.

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