Mietkaution – einzelne Fall... / 6.1 Wohnraum

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug kommt. Dieser Kündigungstatbestand wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 in das BGB eingefügt . Die Regelung gilt nur für die Wohnraummiete.

 

Achtung

Gilt nicht für Altverträge

Das Kündigungsrecht wegen Kautionsverzug ist nur auf Mietverträge anzuwenden, die nach dem 1.5.2013 geschlossen werden.

6.1.1 Voraussetzungen des Kündigungsrechts

Die Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB setzt voraus, dass der Mieter in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der 2-fachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nicht zu berücksichtigen.

 

Wichtig

Fristsetzung oder Abmahnung ist nicht ­erforderlich

Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB bedarf es nicht.

Ist vereinbart, dass der Mieter eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten zu zahlen hat, liegen die Kündigungsvoraussetzungen mit dem Ablauf des 3. Werktags des 2. Mietmonats vor.

 

Praxis-Beispiel

Fälligkeit bei 3 Kautionsraten

Beginnt das Mietverhältnis am 1.5., ist die 1. Rate am 1. Mai und die 2. Rate am 3. Werktag des Monats Juni fällig. Der Rückstand entspricht dann 2 Monatsmieten.

Beträgt die vereinbarte Kaution 2 Monatsmieten, so entspricht jede Rate 2/3 der Monatsmiete. Der Mieter hat die 1. Rate bei Mietbeginn, die 2. Rate am 3. Werktag des 2. Mietmonats und die 3. Rate am 3. Werktag des 3. Mietmonats zu bezahlen. Erst dann beträgt der Rückstand 2 Monatsmieten.

 

Achtung

Keine Kündigung bei nur 1 Kautionsrate

Ist eine Kaution von 1 Monatsmiete vereinbart, besteht kein Kündigungsrecht.

Nach der hier vertretenen Ansicht gilt die Regelung des § 569 Abs. 2a BGB nur für die Barkaution und nicht für sonstige Sicherheiten. Wegen des Verzugs mit der Erfüllung sonstiger Kautionsverpflichtungen (Bürgschaft, Verpfändung einer Sparforderung) ist eine Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB möglich, wenn die weiteren Voraussetzungen dieser Vorschriften gegeben sind. Denn die Kündigungstatbestände in den §§ 543 Abs. 2 und 569 Abs. 1 - 2a BGB werden nicht abschließend geregelt.

Die fristlose Kündigung setzt einen Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung voraus. Der Mieter kommt nicht in Verzug, solange die Zahlung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Subjektive Gesichtspunkte, wie z. B. eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit, spielen im Rahmen des § 569 Abs. 2a BGB allerdings keine Rolle; insoweit gilt nichts anderes als bei der Kündigung wegen Verzugs mit der Mietzahlung.

Kommt der Mieter mit der Mietzahlung und mit der Zahlung der Kaution in Verzug, richtet sich die Kündigung wegen des Mietrückstands nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB und die Kündigung wegen des Kautionsrückstands nach § 569 Abs. 2a BGB.

 

Wichtig

Miet- und Kautionsrückstand nicht addieren

Beim Prüfen der jeweiligen Kündigungsvoraussetzungen können die Rückstandsbeträge nicht zusammengerechnet werden.

6.1.2 Verzug mit der Wiederauffüllungsverpflichtung

In bestimmten Fällen kann der Vermieter ein Wiederauffüllen der Kaution verlangen (s. "Mietkaution – Allgemeines", M14, Abschn. 4). Der Wortlaut der Kündigung deckt auch die Kündigung wegen Verzugs mit der Erfüllung dieser Verpflichtung. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs soll die Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB allerdings aufgrund ihrer "Zielrichtung" (Schutz des Vermieters gegenüber dem Mieter, der sich "bereits zu Beginn des Mietverhältnisses seiner Zahlungspflicht entzieht") in diesen Fällen nicht anzuwenden sein.

6.1.3 Nachholrecht des Mieters

Gemäß § 569 Abs. 2a BGB gilt die Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entsprechend. Diese Regelung beinhaltet das sog. Nachholrecht. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter wegen der rückständigen Kaution bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird. Kommt der Mieter nach Eintritt dieser Rechtsfolge mit der Mietzahlung in Verzug, so gilt § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB. Der Vermieter kann dann wirksam kündigen, wenn innerhalb von 2 Jahren eine fristlose Kündigung bereits gescheitert ist.

6.1.4 Zahlung vor Zugang der Kündigung

Die Regelung in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB gilt ebenfalls entsprechend. Danach ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich VerwalterPraxis 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge