Mietkaution – Das müssen Sie alles beachten

Zusammenfassung

 
Überblick

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter. Der Vermieter von Wohnraum kann nur dann die Zahlung einer Kaution verlangen, wenn er dies im Mietvertrag vereinbart hat. Das kann auch durch Formularvertrag geschehen. Es empfiehlt sich, die Klausel hervorzuheben. Wie Sie die Kaution richtig anlegen und in welcher Höhe sie fällig ist, wer die Kosten trägt und wann Sie abrechnen müssen – all diese Fragen beantwortet Ihnen der Beitrag.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Einschlägige Norm ist § 551 BGB. Dort sind die zulässige Höhe, die Anlage sowie die Verzinsungspflicht geregelt. Die Vorschrift gilt nur für die Wohnraummiete. Bei der Geschäftsraummiete kann die vertragliche Regelung über die Kaution frei gestaltet werden.

1 Wie ist die Kaution anzulegen?

Die Mietkaution, die als Sicherheit für Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag über preisfreien Wohnraum geleistet wird, muss auf einem offenen Treuhandkonto ("Anderkonto", "Sonderkonto") angelegt werden. Dies ergibt sich aus § 551 Abs. 3 Satz 1 bis 4 BGB.

 
Praxis-Beispiel

Kontobezeichnung

Solche Konten führen Bezeichnungen wie

  • "wegen Mietkaution" beim Namen des Kontoinhabers,
  • auch "MK" für Mietkaution,
  • "Kautionskonto".

Hingegen reicht die Bezeichnung als "Mietkonto" nicht aus. Diese Bezeichnung ist zu allgemein gehalten und umfasst auch sonstige Zahlungen wie die der Miete und Betriebskosten und hat mit einem getrennten Sonderkonto nichts zu tun.

Auch wenn § 551 BGB für den Bereich der Geschäftsraummiete nicht gilt, muss die Kaution nach herrschender Rechtsansicht auch hier insolvenzsicher angelegt werden.

 
Praxis-Tipp

Anlagepflicht bei Gewerbemiete ausschließen, aber nicht in Formularklausel

Bei der Geschäftsraummiete ist es aber möglich, durch eine einzelvertragliche Vereinbarung die Anlagepflicht des Vermieters auszuschließen, nicht jedoch als bloße Formularklausel, die nicht ausgehandelt wird.

2 Bei Nichtanlage: Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Erklärung des Zurückbehalts

Legt der Vermieter die Kaution nicht insolvenzsicher, also getrennt von seinem Vermögen an, kann der Mieter die Zahlung der Mietsicherheit zurückhalten. Dazu muss er dieses Recht durch eine Erklärung gegenüber dem Vermieter ausüben.

Hat der Mieter die Kaution oder einen Teil davon bereits bezahlt, kann er ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zur Höhe des bezahlten Betrags ausüben.

Das Zurückbehaltungsrecht muss vom Mieter auch tatsächlich ausgeübt, also geltend gemacht werden.

 
Praxis-Tipp

Einbehalt schriftlich formulieren

Das Schreiben des Mieters kann folgendermaßen formuliert sein:

"Die von mir für meine Wohnung bezahlte Mietkaution in Höhe von 2 Monatskaltmieten muss nach § 551 BGB von Ihrem Vermögen getrennt angelegt werden. Auf meine schon geäußerte Bitte, mir einen Nachweis hierüber zu geben, haben Sie nicht reagiert. Ich erkläre deshalb an den beiden kommenden Mieten ein Zurückbehaltungsrecht. Sobald mir der Nachweis der Kautionsanlage vorliegt, erstatte ich Ihnen die Mieten."

Einrede im Prozess

Das Zurückbehaltungsrecht gibt dem Mieter eine Einrede im Prozess, wenn der Vermieter die ausstehenden Mieten einklagt. Das Gericht berücksichtigt nicht automatisch, ob dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zusteht. Der Mieter muss die Einrede deshalb ausdrücklich erheben.

 
Hinweis

Zug-um-Zug-Leistung: Miete gegen Kautionsanlage

Die Einrede führt dazu, dass der Mieter zu den Mietzahlungen nur Zug-um-Zug gegen die Kautionsanlage verurteilt wird. Das bringt aber für den Vermieter bezüglich der Verfahrenskosten Nachteile mit sich.

Zurückbehalt in der Zwangsverwaltung

Das Recht auf Zurückbehalt kann auch gegenüber dem Zwangsverwalter geltend gemacht werden.

 
Wichtig

Auszahlung der Kaution trotz Nichterhalt

Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, dem Mieter die Kaution nach Vertragsende auszuzahlen, selbst wenn er sie nicht vom Vermieter erhalten hat.

Dies gilt aber dann nicht, wenn der Mieter die Kaution dem Vermieter bezahlt hatte, dieser sie aber nicht dem Zwangsverwalter erstattet hat und der Mietvertrag deshalb beendet ist, weil der Mieter die Wohnung ersteigert.

 
Wichtig

Anlage der Kaution trotz Nichterhalt

Ebenso muss der Zwangsverwalter die Kaution selbst dann für den Mieter anlegen und dabei § 551 BGB beachten, wenn er sie nicht vom Vermieter erhalten hat.

3 Wie wird die Kaution geleistet?

Gesetzlich ist eine bestimmte Art der Mietkaution nicht vorgeschrieben. In der Praxis am häufigsten finden sich

  • die Barkaution,
  • das Sparbuch und
  • die Bürgschaft.

Ist eine Mietkaution vertraglich geregelt – nur dann ist der Mieter zur Leistung verpflichtet –, ist der Mieter an die Art der vereinbarten Sicherheit gebunden.

3.1 Die Barkaution

Wird die Kaution in bar geleistet, stellt der Mieter dem Vermieter den Geldbetrag bar oder per Überweisung zur Verfügung. Der Vermieter legt diesen gesetzesentsprechend an.

 
Praxis-Beispiel

Barkaution

Eine Barkaution ist vereinbart, wenn geregelt wird, dass "der Mieter eine Kaution in Höhe von 500 EUR zu zahlen" hat.

Der Mieter darf in einem solchen Fall nicht etwa von sich aus eine Bürgschaft besorgen oder den Kautionsbetrag auf einem Sparbuch anlegen.

3.2 Das Sparbuch

Es kommt auch vor, dass...

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