Mietkauf (Immobilien) / 10 Einkommensteuer

Was bei der Eigenheimzulage dem Mietkäufer droht, droht dem Mietverkäufer bei der Einkommensteuer – nämlich mancherlei Nachteil!

Der Mietverkäufer verkauft im engeren Mietkaufmodell nicht tatsächlich, sondern gibt dem Mietkäufer nur ein zeitlich begrenztes bindendes Verkaufsangebot. In diesem Zeitraum hat der Mietkäufer das Recht, das bindende Verkaufsangebot anzunehmen (Option). Dann muss er allerdings den Kaufpreis zahlen.

Gewinnerzielungsabsicht?

Je kürzer die Zeit des Optionsvertrags begrenzt ist, häufig auf nur 5 Jahre, umso mehr liegt für das Finanzamt der Schluss nahe, dass der Eigentümer nicht die Absicht hat, sich eine Einkunftsquelle aus der Vermietung und Verpachtung zu verschaffen, weil er nach der Vertragsgestaltung seine Eigentümerstellung von vornherein auf eine relativ kurze Verlustphase befristet. Unter diesen Umständen nimmt die Finanzverwaltung in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs Liebhaberei an und versagt dem Eigentümer, obwohl dieser Mieten vom Mietkäufer einnimmt, den Abzug von Werbungskosten.

Kein Werbungskostenabzug

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Eigentümer durch diese Vertragsgestaltung hinreichend zum Ausdruck bringt, er habe die Absicht, das Grundstück spätestens bei Ablauf der kurzen Angebotsfrist (von 5 Jahren) zu veräußern. Der Eigentümer trägt dann die Beweislast, dass er trotz der zeitlich begrenzten Vermietungsdauer an den Mietkäufer, in der nur Verluste entstehen können, die Absicht hatte, positive Mieteinkünfte zu erzielen.

Aus dieser Rechtslage erklärt sich, dass für das eigentliche Mietkaufmodell nunmehr eine 20-jährige Optionsfrist praktiziert wird, wie dies beim "Traum-Haus-Modell" in Abschnitt 8 dargestellt ist.

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