4.1 Grundsatz
Ist die Miete, "die der vorherige Mieter zuletzt schuldete", höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, darf beim Abschluss eines Mietvertrags mit dem Nachmieter eine Miete in Höhe der Vormiete vereinbart werden. Die Vorschrift enthält eine Art Bestandsschutz für Vermieter, die bereits bisher eine hohe Miete erwirtschaftet haben.
Wirksame Vereinbarung der Vormiete
Wesentlich ist, dass die Vormiete nur dann und nur insoweit zu berücksichtigen ist, als sie wirksam vereinbart wurde. Übersteigt die Vormiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % und wurde sie in dieser Höhe nach dem 1.6.2015 vereinbart, so ist die Mietpreisvereinbarung – von Ausnahmen (Neubauwohnungen und umfassend modernisierte Wohnungen) abgesehen – nur in Höhe von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam.
4.2 Vormiete bei mangelhafter Mietsache
Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben "Mietminderungen" bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt. Die Regelung ist auf solche Fälle zugeschnitten, in denen der Vormieter die Miete wegen eines vorübergehenden, behebbaren Mangels gemindert hat.
Ist der Mangel beim Abschluss des Nachmietvertrags noch nicht beseitigt, kann der Vermieter gleichwohl mit dem Nachmieter die im Vormietvertrag für die mangelfreie Wohnung festgelegte Miete vereinbaren. Der Nachmieter wird hierdurch nicht benachteiligt, weil ihm dieselben Gewährleistungsrechte wie dem Vormieter zustehen.
Die Regelung umfasst nach ihrem Wortlaut darüber hinaus aber auch den Fall, in dem die Miete im Vormietverhältnis wegen eines nicht behebbaren Mangels, z. B. wegen einer erheblichen Abweichung der vereinbarten Wohnfläche von der wirklichen Fläche gemindert war und der Vormieter aus diesem Grund lediglich eine geminderte Miete schuldet. Nach dem Wortlaut der Regelung könnte mit dem Nachmieter gleichwohl die im Vormietvertrag festgelegte Miete – diesmal auf der Basis der wirklichen Wohnfläche – vereinbart werden. Der Nachmieter hätte dann eine höhere Miete als der Vormieter zu bezahlen; ein Ergebnis, das nicht richtig sein kann.
Vormiete nur bei behebbarem Mangel
Deshalb ist § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB nur auf behebbare Mängel anzuwenden. Für nicht behebbare Mängel gilt, dass als Vormiete die infolge des Mangels geminderte Miete anzusehen ist.
4.3 Vormiete bei veränderter Vermieterleistung
Die Berücksichtigung der Vormiete setzt voraus, dass der Umfang der Vermieterleistung im Vormietverhältnis der Vermieterleistung im Nachmietverhältnis entspricht. Eine reduzierte Vermieterleistung muss nach dem Gesetzeszweck zu einer Reduzierung der Miete führen.
Umgekehrt ist zu fragen, ob die Vormiete um einen "Zuschlag" erhöht werden darf, wenn dem Nachmieter eine Leistung zugutekommt, auf die der Vormieter keinen Anspruch hatte.
Wegfall des Kfz-Stellplatzes
Eine Veränderung des Umfangs der Vermieterleistung liegt vor, wenn dem Vormieter ein Kfz-Stellplatz zur Verfügung stand, während dem Nachmieter die Wohnung ohne den Stellplatz überlassen wird.
Man könnte in Erwägung ziehen, dass der Vermieter wegen der Verschiedenartigkeit des Mietgegenstands an der Vereinbarung der Vormiete gehindert ist. Nach der hier vertretenen Ansicht ist eine Reduzierung der Vormiete um den Mietwert des Stellplatzes angezeigt, wenn der Platz mitvermietet war und dem Vormieter deshalb ein Rechtsanspruch auf die Überlassung des Platzes zustand. In diesem Fall ist der Stellplatz Gegenstand des Vormietverhältnisses. Wird der Mietgegenstand beim Nachmietverhältnis reduziert, muss dies auch für das Entgelt, also die Vormiete, gelten.
Problematisch ist, ob dasselbe gilt, wenn der Vermieter das Abstellen des Kraftfahrzeugs lediglich gestattet hat, ohne hierfür ein Entgelt zu verlangen. In diesem Fall hatte der Vormieter zwar keinen Rechtsanspruch auf den Stellplatz; er stand ihm aber zur Verfügung und war für den Wert des Mietobjekts von Bedeutung.
Anders ist es, wenn der Nachmieter den Stellplatz nicht nutzt, etwa weil er kein Kraftfahrzeug besitzt. Hier verändert sich der Mietgegenstand nicht; es besteht deshalb kein Grund zur Reduzierung der Vormiete.
Im umgekehrten Fall gilt Entsprechendes. Stand dem Vormieter kein Stellplatz zur Verfügung und wird dem Nachmieter ein solcher Platz zur Miete oder zur Nutzung angeboten, ist es angezeigt, die Vormiete um den Mietwert des Stellplatzes zu erhöhen.
Grundsatz zu Zu- und Abschlag
Es gilt der Grundsatz, dass ein Abschlag von der Vormiete vorzunehmen ist, wenn die Leistung des Vermieters im Nachmietverhältnis gegenüber dem Vormietverhältnis zurückbleibt. Ein Zuschlag ist angezeigt, wenn der Nachmieter mehr erhält, als dem Vormieter zustand.
In beiden Fällen ist erforderlich, dass die Abweichung vom Vormietverhältnis einen messbaren Geldwert besitzt. Dies muss unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls festgestellt werden.
Messbarer Geldwert
Das gilt etwa für die Untermieterlaubnis, die Erlaubnis zur gewerblichen Mitbenutzung, das Recht zur Nutzung eines Hausgartens oder von Gemeinschaftseinrichtungen, wie Wasch- und Trockenmaschinen und dergleichen.
4.4 Eigentümerwechsel
Der Wort...
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