Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 3.2.4 Gewerbezuschlag

Nach dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 25.3.1986^[1] gelten für den Gewerbezuschlag folgende Grundsätze:

1. Im Wohnungsmietvertrag kann vereinbart werden, dass der Vermieter bei gewerblicher Mitbenutzung oder gewerblicher Alleinnutzung einen Zuschlag festsetzen kann.
2. Der Zuschlag muss nach billigem Ermessen^[2] festgesetzt werden.
3. Bei Streitigkeiten über die Höhe des Zuschlags muss dieser vom Gericht festgesetzt werden, im Wege einer Klage.
4. Die Regelungen über die Begrenzung der Miethöhe^[3] sind nicht anwendbar, weil diese Vorschriften nur das Entgelt für die Wohnungsnutzung regeln.

Der Rechtsentscheid des BayObLG beruht auf einem fehlerhaften Ansatz. Werden Räumlichkeiten sowohl zu Wohnzwecken als auch zu gewerblichen Zwecken vermietet, liegt ein gewerbliches Mietverhältnis vor, wenn die gewerbliche Nutzung im Vordergrund steht. In diesem Fall gilt das für die Gewerbemiete maßgebliche Recht. Überwiegt die Wohnraumnutzung, so gilt Wohnraummietrecht.

Der "Zuschlag" für die gewerbliche Nutzung ist nach denselben Grundsätzen zu behandeln wie der Untermietzuschlag. Er ist Teil der Miete und einer gesonderten Bewertung nicht zugänglich.

[1] BayObLG, WuM 1986 S. 205.

[2] § 315 BGB.

[3] §§ 557 ff. BGB.