In manchen Fällen wird der Mieter Zweifel an der Gesetzmäßigkeit der Mietzinsvereinbarung oder der Richtigkeit der Auskünfte des Vermieters haben. Hierauf kann der Mieter unterschiedlich reagieren:
Der Mieter kann den nach seiner Sicht wirksam vereinbarten Teil der Miete bezahlen. Dieser Weg ist zu wählen, wenn in der Gemeinde ein Mietspiegel existiert, mit dessen Hilfe die ortsübliche Miete hinreichend genau bestimmt werden kann.
Der Mieter muss damit rechnen, dass der Vermieter die Differenz zwischen der gezahlten und der vertraglich vereinbarten Miete einklagt. In diesem Verfahren wird das Gericht prüfen, ob die Preisvereinbarung gegen die §§ 556d, 556e BGB verstößt.
Fraglich ist, welche Partei die Wirksamkeit der Preisvereinbarung zu beweisen hat. Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot von derjenigen Partei bewiesen werden, die sich auf die Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts beruft.[1] Dies ist in Fällen der vorliegenden Art der Mieter.
Ergibt das Verfahren, dass die zulässige Miete unterhalb der tatsächlich gezahlten Miete liegt, steht dem Mieter wegen des überzahlten Betrags ein Bereicherungsanspruch zu, wenn er den Verstoß gegen die Miethöhevorschriften für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gerügt und die erforderliche Form[2] beachtet hat. Ist die zulässigerweise vereinbarte Miete höher als der vom Mieter errechnete Betrag, wird der Mieter zur Zahlung verurteilt.
Fraglich ist, ob der Vermieter wegen eines Mietrückstands zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs berechtigt ist. Verzug scheidet aus, wenn die Minderzahlung auf einem Umstand beruht, den der Mieter nicht zu vertreten hat.[3]
Für die Annahme eines schuldlosen Irrtums gelten strenge Anforderungen; eine fehlerhafte Vorstellung über die Höhe der zulässigen Miete dürfte hierfür i. d. R. nicht ausreichen. Insbesondere ist ein eventueller Irrtum über die zulässige Miete vom Mieter zu vertreten, wenn dieser nur einen Teil der vereinbarten Miete bezahlt, ohne zuvor Auskünfte beim Vermieter einzuholen.
Möglicherweise ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter eine vom Mieter gewünschte Auskunft nicht erteilt hat und der Mieter daraufhin eine eigene vertretbare Berechnung vorgenommen hat. Eine solche Bewertung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Insgesamt gilt, dass er mit diesem Verfahren den Wohnungsverlust riskiert.
Mietzahlung unter Vorbehalt; Mieter trägt Beweislast
Sicherer ist es, wenn der Mieter die vereinbarte Miete unter Vorbehalt zahlt und das Verfahren nach § 556g Abs. 2 BGB betreibt. In diesem Verfahren kann der Mieter einen eventuell überzahlten Betrag zurückfordern. An der Beweislast betreffend die Höhe der geschuldeten Miete ändert sich nichts, weil der Mieter die tatsächlichen Voraussetzungen des Bereicherungsanspruchs darlegen und beweisen muss.
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