1 Ein abzuwägendes Modell!

Bereits seit 2017 können Mieter davon profitieren, wenn der Vermieter auf dem Dach des angemieteten Hauses den Strom selbst erzeugt. Dieser Strom soll direkt in die Steckdosen der Mieter gelangen. Mit der Regelung ist eine direkte Beteiligung der Mieter an der intensiv diskutierten Energiewende möglich. Auch für Wallboxen wäre dies interessant, wenn die Stromerzeugung hierfür ausreicht. Somit müssen Sie als Vermieter das auch kennen.

Das am 7.7.2017 verabschiedete Mieterstromgesetz hat das Erneuerbare-Energien-Gesetz von 2017 (EEG 2017) geändert. Die Kritik dagegen ist mittlerweile verstummt und Vermieter und Mieter haben die Regelung zu beachten.

2 Was ist Mieterstrom?

Im Rahmen vieler Förderprojekte wurden in der Vergangenheit durch die Länder und den Bund energetische Maßnahmen im Immobiliensegment gefördert. Hierzu gehörten u. a. Fördermaßnahmen zur Errichtung und Nutzung von Fotovoltaikanlagen sowie von Blockheizkraftwerken (BHKW).

Der mit diesen Anlagen erzeugte Strom wird nicht direkt in das öffentliche Netz an Stromanbieter abgegeben, sondern erst in das Hausnetz eingespeist und an die Mieter veräußert bzw. in Batteriespeichern "gelagert". Ziel ist es, Transportwege und Ressourcen zu schonen. Nur die von den Mietern nicht benötigte Strommenge – also die Überkapazität – wird in das öffentliche Netz abgegeben.

2.1 Und ohne Amtsdeutsch?

Als Mieterstrom wird also Strom bezeichnet, der in Solaranlagen auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugt und an Letztverbraucher (also Ihre Mieter) in diesem Gebäude geliefert wird. Der von den Mietern nicht verbrauchte Strom wird ins Netz der allgemeinen Versorgung eingespeist und vergütet.

3 Die unliebsamen Steuerfragen

Steuerrechtlich sind einige Fragen ungeklärt. So steht bei Wohnungsunternehmen und Anlagen über 10 Kilowatt (§ 3 Nr. 32 GewStG) das Problem "Gewerbesteuer" im Raum.

Sobald Wohnungsunternehmen den aus Fotovoltaik- oder Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen (KWK) erzeugten Strom ins allgemeine Netz oder den Mietern zur Verfügung stellen, wird aus einer bisher gewerbesteuerfreien Vermietung durch die Einspeisekomponente ein Gewerbebetrieb. Das dürfte ein Nachteil für die Erzeuger des Mieterstroms sein.

 
Praxis-Tipp

So vermeiden Sie ­Gewerbesteuer

Aus diesem Grund empfiehlt es sich, isolierte oder losgelöste (Vermieter-) Einspeisegesellschaften – also eine zweite Gesellschaft neben der schon vorhandenen Wohnungseigentümergemeinschaft – als GbR zu gründen. Die erbringen eigenständige – dann gewerbesteuerpflichtige – Leistungen und sind von der reinen (bisherigen) Vermietung losgelöst. Sie vermeiden so auch Buchführungspflichten für die (bisherige) Vermietung oder Mietverwaltung.

 
Wichtig

Es geht auch ohne ­Gewerbesteuer – ­bis 10 kW-Leistung

Anlagen bis maximal 10 Kilowatt sind seit 1.1.2019 komplett von der Gewerbesteuer befreit (§ 3 Nr. 32 GewStG i. d. F. des Jahressteuergesetzes 2019)!

Bei Privatvermietern gelten dieselben Regeln. Die Mieterträge stellen – wie bisher – Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dar, die Einspeisevergütung gehört zu den gewerblichen Einkünften. Es hat sich aber zwischenzeitlich durchgesetzt, dass hierfür weder eine Gewerbesteuererklärung abzugeben ist noch eine Beitragspflicht bei der IHK besteht. Sie müssen für den Mieterstrom auch keine Gewerbeanmeldung bei Ihrer Gemeinde abgeben.

4 Vorteile des Mieterstroms

Grundsätzlich lässt sich für die Nutzer von Mieterstrom feststellen: Er lohnt sich für Anbieter und Nutzer, wenn wenig Strom aus dem öffentlichen Stromnetz bezogen werden muss, aber auch wenig erzeugter Strom in dieses eingespeist wird.

Die Wohnungsunternehmen und Immobilieneigentümer müssen sich natürlich die Frage stellen, ob sich das System des Mieterstroms für sie rechnet. Die Erstinvestition muss sich amortisieren. Fraglich ist auch, in welchem Umfang Wartungs- und Ersatzinvestitionen auf die strombeziehenden Mieter umlegbar sind.

5 Ersparnis bei den Nebenkosten

Wie sich die Nutzung des Mieterstroms auswirken wird, ist von Mieter zu Mieter und von Gebäude zu Gebäude unterschiedlich zu bewerten. Geht man von einer Mischung beider Stromquellen (Mieterstrom und andere Anbieter) aus, ist aus Sicht der Mieter mit einer durchschnittlichen Ersparnis von 10 % bis 20 % bezogen auf den örtlichen Stromtarif zu rechnen. Sicher wird das durch die Mieterverbände entsprechend beworben und kommuniziert.

D. h., der Mieterstrom wird die Nebenkosten des Mieters senken und den Wohnraum verbilligen – so die offizielle Version –, die Investition und das Kapitalrisiko des Vermieters aber erhöhen. Ein weiterer Vorteil aus Mietersicht liegt in der etwas größeren Unabhängigkeit vom Strompreis der öffentlichen Anbieter.

Auf der anderen Seite erhöht sich die Objektattraktivität des Vermieters. Ob sich dies merklich auf die Rendite durch umsetzbare Mieterhöhungen auswirkt, bleibt allerdings abzuwarten.

5.1 Entfallende Kosten für den Mieter

Diese Kosten entfallen beim Mieterstrom für den Mieter:

  • Netzentgelte,
  • Umlagen des Netzanbieters,
  • Stromsteuer,
  • Konzessionsabgaben.

6 Vor- und Nachteile für den Eigentümer und Vermieter

Der Eigentümer und Vermieter der Immobilie kann auch Vorteile aus der Regelung für sich verbuchen. So kann er ebenfalls seine Strompreise für den Hausstrom senken und ist wie der Mi...

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