Mieterhöhung, Modernisierung (Fristenberechnung)

Kurzbeschreibung

Die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist an verschiedene Fristen gebunden. Mithilfe dieses Programms können Sie berechnen, ab wann die erhöhte Miete zu zahlen ist, bis zu welchem Termin unangekündigte Mieterhöhungen wirksam werden, bis zu welchem Termin der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen muss und wann diese Kündigung wirksam wird.

Wichtige Hinweise

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er eine Erhöhung der Miete verlangen. Dazu zählen bauliche Veränderungen, durch die u.a. Endenergie eingespart, der Wasserverbrauch reduziert, der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist an verschiedene Fristen gebunden. Mithilfe dieses Rechners erhalten Sie Auskunft darüber, bis wann die erhöhte Miete zu zahlen ist, bis zu welchem Termin unangekündigte Mieterhöhungen wirksam werden, bis zu welchem Termin der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen muss und wann diese Kündigung wirksam wird.

Wissenswertes zur Mieterhöhung

Das Mieterhöhungsverlangen nach einer Modernisierung des Objekts ist nicht an eine Zustimmung des Mieters gebunden, wie es bei der regulären Mieterhöhung nach § 558 BGB der Fall ist. Allerdings sind auch hier gesetzliche Vorgaben (§ 559 BGB) zu beachten.

Umfang der Mieterhöhung

Nach einer Modernisierung kann die jährliche Miete bis zu einem Betrag von 8 % (bis 31.12.2018: 11 %) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden (§ 559 Abs. 1 BGB). Zusätzlich ist in Gebieten mit sog. angespannten Wohnungsmärkten eine weitere Kappungsgrenze eingezogen: Die Mieterhöhung im Rahmen einer Modernisierung wird zusätzlich begrenzt auf höchstens 3 EUR pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Wenn die Miete 7 EUR pro Quadratmeter unterschreitet, liegt die Kappungsgrenze dann sogar bei 2 EUR.

Bitte beachten: Kleinere Modernisierung ist im vereinfachten Verfahren erlaubt. So können Modernisierungsmieterhöhungen bis zu einer Investitionshöhe von 10.000 EUR einfacher umgesetzt werden. Die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlichen Kosten können jetzt pauschal in Höhe von 30 % abgezogen werden. Insofern entfällt das Berechnen des Instandsetzungsanteils bei der Modernisierung.

Sind bauliche Änderungen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden (z.B. Einbau einer Zentralheizung), so sind die dafür aufgewendeten Kosten vom Vermieter angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (§ 559 Abs. 3 BGB). Nach den Grundsätzen der §§ 315, 316 BGB hat die Aufteilung billigem Ermessen zu entsprechen.

Duldung des Mieters

Soweit Arbeiten in der Wohnung eines Mieters durchzuführen sind, bedarf es dessen Duldung. Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d Abs. 1 BGB). Insbesondere sind Maßnahmen zu dulden, welche zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums führen (§ 555b BGB).

Textform

Die Mieterhöhung ist dem Mieter schriftlich (in Textform) zu erklären (§ 559b Abs. 1 Satz 1 BGB) und erst nach Abschluss der Arbeiten zulässig.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 559 BGB geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 Abs. 1 BGB). Die Mieterhöhung tritt dann nicht ein.

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