Mieterhöhung: Konkludente Zustimmung zum Erhöhungsverlangen des Vermieters durch Zahlen der erhöhten Miete
  
Begriff

BGB § 558b

  1. Die Zustimmungserklärung ist nach § 558b Abs. 1 BGB formlos möglich. Sie kann deshalb nach allgemeinen Grundsätzen auch konkludent, insbesondere durch Zahlung der erhöhten Miete erklärt werden.
  2. Ob die Zahlung als konkludente Zustimmung gilt, ist in erster Linie vom Tatrichter zu klären.
  3. Eine dreimalige Zahlung der erhöhten Miete kann als konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung gewertet werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Vermieter forderte die Mieterin mit Schreiben vom 23.11.2015 auf, einer Mieterhöhung um 47 EUR auf 432 EUR durch Unterzeichnung eines beigefügten Vordrucks zuzustimmen. Die Mieterin hat den Vordruck zunächst nicht unterzeichnet, aber in den Monaten Februar, März und April 2016 die erhöhte Miete bezahlt.

Der Vermieter vertritt die Ansicht, dass er Anspruch auf Abgabe einer schriftlichen Zustimmungserklärung habe. Deshalb hat er Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erhoben, die der Mieterin am 30.4.2016 zugestellt wurde. Daraufhin unterzeichnete die Mieterin die vorbereitete Zustimmungserklärung. Diese ging dem Vermieter am 2.5.2016 zu.

Dieser hat den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Verfahrenskosten dem Vermieter auferlegt. Das Landgericht wies die sofortige Beschwerde des Vermieters zurück, hat jedoch die Rechtsbeschwerde zum BGH wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage zugelassen.

Die Rechtsbeschwerde blieb erfolglos.

1 Rechtsbeschwerde gegen Kostenentscheidung

Mit der Rechtsbeschwerde soll geklärt werden, ob eine Mieterhöhungsvereinbarung i. S. d. § 558b Abs. 1 BGB zustande kommt, wenn der Mieter auf ein schriftliches Erhöhungsverlangen des Vermieters die erhöhte Miete bezahlt.

Es handelt sich dabei um eine Frage des materiellen Rechts, von dessen Beantwortung hier aber nicht das Zustandekommen einer Mieterhöhung, sondern lediglich die Kostenentscheidung abhängt. Nach der Rechtsprechung des BGH darf gegen eine Kostenentscheidung keine Rechtsbeschwerde zur Klärung materiell-rechtlicher Fragen zugelassen werden (BGH, Beschluss v. 14.5.2013, VIII ZB 51/12).

Wird die Rechtsbeschwerde gleichwohl zugelassen, so ist der BGH aber daran gebunden.

2 Formlose Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung

Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen in Textform zu erklären.

Die Zustimmungserklärung ist nach § 558b Abs. 1 BGB formlos möglich. Sie kann deshalb nach allgemeinen Grundsätzen auch konkludent, insbesondere durch Zahlung der erhöhten Miete erklärt werden.

Ob die Zahlung als konkludente Zustimmung gilt, ist in erster Linie vom Tatrichter zu klären. Das Revisionsgericht prüft insoweit lediglich nach, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht.

Solche Fehler hat der BGH nicht festgestellt; die Kostenentscheidung der Instanzgerichte hatte deshalb Bestand.

3 Schriftformklausel für Zustimmungserklärung?

Ob die Parteien im Mietvertrag vereinbaren können, dass der Mieter die Zustimmungserklärung in schriftlicher Form abzugeben hat, ist zweifelhaft.

Der BGH hat offengelassen, ob Mieterhöhungsvereinbarungen von einer allgemeinen Schriftformklausel erfasst werden (verneinend LG München I, ZMR 2014 S. 460). Ebenso hat der BGH offengelassen, ob eine konstitutive Schriftformklausel im Hinblick auf § 305b BGB einer AGB-Kontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält. Eine deklaratorische Schriftformklausel hat auf das Zustandekommen von formlosen Verträgen keinen Einfluss.

Der Vermieter könnte allenfalls nachträglich die gemeinsame Unterzeichnung der bereits erfolgten Änderungsvereinbarung verlangen.

BGH, Beschluss v. 30.1.2018, VIII ZB 74/16

 
Hinweis

Ermessen des Tatrichters bei konkludenter Zustimmung zur Mieterhöhung

Der Entscheidung des BGH ist nicht zu entnehmen, dass durch eine 3-malige Zahlung des Erhöhungsbetrags immer eine Erhöhungsvereinbarung zustande kommt.

Aus den Ausführungen des BGH folgt nur, dass eine solche Bewertung durch den Tatrichter möglich ist. Der Tatrichter hat einen erheblichen Entscheidungsspielraum (siehe nur die Auflistung bei Börstinghaus, in Schmidt-Futterer, § 558b Rn. 28: ca. 30 Entscheidungen mit unterschiedlichem Ergebnis). Die Rechtsunsicherheit bezüglich der zu erwartenden Kostenentscheidung besteht also nach wie vor.

Kein Erhöhungsvertrag kommt zustande, wenn der Mieter unter Vorbehalt zahlt. In den Fällen der gesetzlich geforderten Schriftform (§ 550 BGB) dürfte der Vermieter einen aus § 241 Abs. 2 BGB ableitbaren Anspruch auf schriftliche Zustimmungserklärung haben. Hierunter fallen zum einen befristete Mietverträge nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn die Dauer der Befristung 1 Jahr übersteigt, und zum anderen Verträge mit vereinbartem Kündigungsausschluss (z. B. Ausschluss der Eigenbedarfskündigung), wenn der Vermieter hierdurch für längere Zeit als 1 Jahr hieran gebunden ist.

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