Mieterhöhung in den neuen Ländern: § 12 Miethöhegesetz nochmals geändert
 

Zusammenfassung

Der Gesetzgeber hat durch eine Neufassung des § 12 Abs. 1 S. 2 MHG klargestellt, daß der Vermieter bereits dann einen Abschlag von 5% bei der Mieterhöhung hinnehmen muß, wenn in der Wohnung entweder kein Bad vorhanden ist oder wenn eine Zentralheizung fehlt. Die bisherige kontroverse Diskussion um die Auslegung dieser Vorschrift dürfte damit beendet sein.

In den neuen Bundesländern gilt für die Mieterhöhung seit dem 11.6.1995 ein Übergangsrecht, das in § 12 Abs. 1 S. 1 MHG u.a. bestimmt, daß bei Wohnungen mit Zentralheizung und Bad der am 11.6.1995 geschuldete Mietzins mit Wirkung vom 1.8.1995 um maximal 15% erhöht werden kann (Einzelheiten s. Gruppe 1, Seite 311 ff.). In § 12 Abs. 1 S. 2 MHG war bislang geregelt, daß sich der Erhöhungssatz "bei Wohnraum, der nicht mit einer Zentralheizung und einem Bad ausgestattet ist" von 15% auf 10% ermäßigt. In der Folgezeit entwickelte sich eine kontroverse Rechtsprechung zu der Frage, ob der Abschlag lediglich dann vorzunehmen ist, wenn die Wohnung weder über eine Zentralheizung noch über ein Bad verfügt (so z.B.: AG Bad Freienwalde, DWW 95, 351) oder ob es genügt, wenn eines der genannten Ausstattungsmerkmale fehlt (so z.B.:AG Bad Liebenwerda, DWW 95, 351).

Nach der Vorstellung des Gesetzgebers war die Vorschrift im letztgenannten Sinne zu verstehen. Gleichwohl wurde das Gesetz zur Beseitigung der durch die Gesetzesfassung entstandenen Unklarheiten mit Wirkung vom 1.1.1996 neu gefaßt. Nunmehr ist in § 12 Abs. 1 S. 2 MHG ausdrücklich bestimmt, daß der Abschlag vorzunehmen ist, "bei Wohnraum, bei dem die Zentralheizung oder das Bad oder beide Ausstattungsmerkmale fehlen".

Die Gesetzesänderung dient somit der Klarstellung des vom Gesetzgeber Gewollten. Diejenigen Mieter, die dem nicht ermäßigten Erhöhungssatz zugestimmt haben oder zur Zustimmung verurteilt worden sind, obwohl die Zentralheizung oder das Bad fehlen, sollen nach dem Willen des Gesetzgebers keine Nachteile erleiden. Deshalb ist in einem neu geschaffenen § 12 Abs. 1a MHG geregelt, daß die genannten Mieter ihre Zustimmung insoweit widerrufen können.

Der Widerruf muß nach § 12 Abs. 1a S. 3 MHG schriftlich gegenüber dem Vermieter bis zum 31.3.1996 erklärt werden. Bei dem Widerruf handelt es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Da der 31.3.1996 ein Sonntag ist, gelten die §§ 186, 193 BGB mit der Folge, daß es genügt, wenn der Widerruf am Montag, den 1.4.1996 dem Vermieter zugeht.

Wird der Widerruf rechtzeitig erklärt, so hat der Vermieter den Mietzins zurückzuzahlen. Der Rückforderungsanspruch umfaßt nicht die gesamte Mieterhöhung, sondern lediglich denjenigen Betrag, den der Vermieter infolge der fehlerhaften Rechtsanwendung zusätzlich erlangt hat. Wird in der Folgezeit eine weitere Mieterhöhung durchgeführt, so bleibt die durch den Widerruf bedingte Mietänderung gem. § 12 Abs. 1a S. 6 MHG bei der Berechnung der Jahresfrist (§ 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 MHG) ohne Einfluß (Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 15.12.1995, BGBl. I S. 1722).

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