Mieterhöhung bei Wohnraum –... / 1 Auswirkungen auf das Kündigungsrecht (§ 561 BGB)

1.1 Sonderkündigungsrecht des Mieters (§ 561 Abs. 1 BGB)

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder 559 BGB (nach Modernisierung) geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

 

Praxis-Beispiel

Kündigung nach Zustimmungsverlangen

Das Zustimmungsverlangen zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geht dem Mieter am 20.2. zu. Eine Kündigung ist für den Mieter bis 30.4. möglich. Kündigt der Mieter, endet das Mietverhältnis mit dem Ablauf des 30.6.

 

Hinweis

Endtermin des Mietverhältnisses

Dieser Endtermin gilt auch dann, wenn der Mieter im Beispiel die Kündigung schon im März ausspricht. Das Mietverhältnis endet nämlich mit Ablauf des 2. Monats ab Ende der Frist, bis zu der spätestens die Kündigung erklärt werden kann, nicht 2 Monate ab Kündigungserklärung.

Kündigungsrecht bei Erhöhungsverlangen

Für das Kündigungsrecht genügt es, dass dem Mieter ein schriftliches Erhöhungsverlangen zugeht. Ob es formell wirksam oder materiell gerechtfertigt ist, spielt keine Rolle. Hat der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt, ist die Ausübung des Sonderkündigungsrechts nicht mehr möglich. Erteilt der Mieter nur teilweise seine Zustimmung und hält der Vermieter sein darüber hinausgehendes Erhöhungsverlangen aufrecht, so steht dem Mieter das Sonderkündigungsrecht zu. Dieses Recht besteht auch, wenn der Vermieter dem Mieter den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit einer höheren Miete vorschlägt.

Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Mieter nachweisbar weiß, dass das Erhöhungsverlangen unwirksam ist. Die Beweislast hierfür trägt der Vermieter.

Keine Mieterhöhung bei Kündigung

Macht der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, tritt die Mieterhöhung nicht ein. Es kann somit bei Kündigung durch den Mieter weder die ortsübliche Vergleichsmiete noch die wegen baulicher Änderungen erhöhte Miete verlangt werden.

 

Hinweis

Keine Kündigung bei Erhöhung der Betriebskostenpauschale

Erhöht der Vermieter die Betriebskostenpauschale gemäß § 560 Abs. 1 BGB, besteht kein Sonderkündigungsrecht des Mieters.

1.2 Schonfrist bei Zahlungsverzug (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB)

Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB (auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung) verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung kündigen, wenn nicht das Recht zur fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete gegeben ist.

Nach dem Gesetzeswortlaut bedarf es also auch bei einer Verurteilung zur Zustimmung nach § 558 BGB zusätzlich noch einer Zahlungsklage, bevor gekündigt werden kann. Hierbei handelt es sich jedoch um ein Redaktionsversehen. Eine Klage auf Zahlung der erhöhten Miete ist nach rechtskräftigem Abschluss des Verfahrens auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht erforderlich.

Kündigungssperre

Die Kündigungssperre gilt auch dann, wenn der Mieter rechtskräftig verurteilt worden ist, einer rückwirkenden Mieterhöhung zuzustimmen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Frist erst mit einem späteren Zahlungsurteil zu laufen beginnt. Der BGH hatte vielmehr den Sonderfall zu entscheiden, dass mit der Klage auf Zustimmung bereits eine Klage auf Zahlung der erhöhten Miete verbunden war. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gilt daher bei vereinbarten Mieterhöhungen nicht, wie das OLG Hamm entschieden hat: Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, wonach trotz der erfüllten Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen angelaufener Mieterhöhungsrückstände aus der Zeit vor Rechtskraft des Urteils eine Kündigung nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung möglich ist, stellt eine Ausnahmeregelung zum Schutz des Mieters dar.

Keine Ausnahmeregelung bei Prozessvergleich

Diese Ausnahmeregelung gilt nicht, d. h. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist nicht entsprechend anwendbar, wenn Mieter und Vermieter sich in einem Prozessvergleich auf eine höhere Miete geeinigt haben. Das Gericht begründet dies damit, dass der Mieter den Prozessvergleich freiwillig abschließt. Ferner hat der Mieter auch in diesem Fall den Schutz des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, wonach eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs durch nachgeholte Zahlung des Mieters unwirksam wird.

 

Hinweis

Heilungsmöglichkeit des Mieters

Die Möglichkeit, eine nach Ablauf der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ausgesprochene fristlose Kündigung des Vermieters innerhalb der weiteren Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam machen zu können, bleibt dem Mieter erhalten.

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