Bei der Mieterhöhung kommt dem Vermieter die aktive Rolle zu. Zahlreiche Mieterhöhungsverlangen scheitern bereits aus formellen Gründen. In solchen Fällen prüfen die Gerichte nicht, ob die neu verlangte Miete angemessen gewesen wäre.
Nach § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum zum Zwecke der Mieterhöhung stets ausgeschlossen.
Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung sind in den §§ 557 bis 561 BGB geregelt.
Die einjährige Wartefrist wird fehlerhaft berechnet.
Diesen Fehler findet man häufig, wenn der Vertragsschluss und der Mietbeginn nicht identisch sind. Wird der Mietvertrag beispielsweise am 5.2.2022 abgeschlossen und ist vereinbart, dass die Mietzeit am 1.4.2022 beginnt, so kann die erste Mieterhöhung erst mit Wirkung zum 1.7.2023 erfolgen. Dies ergibt sich aus der einjährigen Wartefrist und der dreimonatigen Zustimmungsfrist. Wird die Jahresfrist vom Vertragsschluss an berechnet, ist die Erhöhungserklärung unwirksam.[1] Ein Verstoß gegen die Jahresfrist kann nicht geheilt werden.
Der Mieter wird nicht zur Zustimmung zur Mieterhöhung, sondern zur Zahlung der erhöhten Miete aufgefordert.
Ein solches Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam. Das Gericht befasst sich schon gar nicht mit der neu verlangten Miete. Es wird also gar nicht geprüft, ob die "neue" Miete angemessen ist.
Im Mietvertrag ist ein Kündigungsausschluss für die Dauer von 4 Jahren vereinbart. Der Vermieter erklärt die Mieterhöhung in Textform.
Ein solches Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Es hat aber zur Folge, dass die Kündigungsausschlussvereinbarung gegenstandslos wird. Dies folgt aus § 550 BGB. Danach müssen wesentliche Vertragsänderungen schriftlich erfolgen. Wird die Schriftform nicht gewahrt, kann der Mieter nach dem ersten Vertragsjahr kündigen!
Der Vermieter fordert den Mieter zwar zur schriftlichen Zustimmung auf, gibt sich dann aber mit der Zahlung der erhöhten Miete zufrieden.
Durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete hat der Mieter einer Mieterhöhung konkludent zugestimmt.[2]
Das Mieterhöhungsverlangen wird nur gegenüber einem von mehreren Mietern erklärt.
Dieser Fehler wird häufig auftreten, wenn die Wohnung an ein Ehepaar vermietet ist und die bisherige Korrespondenz ausschließlich mit einer Person geführt wurde. Ebenfalls tritt dieser Fehler auf, wenn Eheleute getrennt leben und einer der Ehegatten die Wohnung verlassen hat.
Ein solches Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam.
Die Mieterhöhungserklärung wird unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründet. Der Mietspiegel wird aber nicht beigefügt.
Eine solche Praxis ist riskant. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Bezugnahme nur ausreichend, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist.[3]
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