Mieterhöhung bei Wohnraum – nach Modernisierung

Zusammenfassung

Überblick

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist zu unterscheiden: Ist dem Mieter eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Modernisierungsankündigung^[1] bis 31.12.2018 zugegangen, so kann der Vermieter die Miete um 11 % der Baukosten erhöhen. Beim späteren Zugang der Modernisierungsankündigung gilt § 559 BGB in der Fassung des Mietrechtsanpassungsgesetzes vom 18.12.2018 (BGBl S. 2648 – MietAnpG). Danach beträgt der Modernisierungszuschlag lediglich 8 %.

Außerdem darf sich die Miete infolge der Modernisierung innerhalb von 6 Jahren – von Erhöhungen nach §§ 558 oder 560 BGB abgesehen – nicht um mehr als 3 EUR/qm erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR/qm, so darf sie sich um nicht mehr als 2 EUR/qm erhöhen. Zur Modernisierung zählen bauliche Veränderungen, durch die u. a. Endenergie eingespart, der Wasserverbrauch reduziert, der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Der Mieter hat diese Modernisierungsarbeiten grundsätzlich zu dulden. Aber sie müssen ihm spätestens 3 Monate vor Beginn angekündigt werden.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Regelung des § 559 BGB gilt, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt hat. Der Begriff der Modernisierungsmaßnahme richtet sich nach § 555b BGB. Jedoch berechtigt nicht jede bauliche Veränderung zur Mieterhöhung, sondern nur die in § 559 Abs. 1 BGB aufgeführten Maßnahmen. Nicht dazu zählen Modernisierungsarbeiten nach § 555b Nr. 2 BGB (zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie und klimaschützende Maßnahmen wie Pelletsheizung, Sonnenkollektoren) sowie Maßnahmen nach § 555b Nr. 7 BGB (zur Schaffung neuen Wohnraums durch z. B. An-, Aus-, Um- oder Neubau).

[1] Siehe Modernisierung.

1 Anwendungsbereich des § 559 BGB

1.1 Geltung für die Wohnraummiete

Das Recht zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) gilt nur für Mietverhältnisse über eine frei finanzierte Wohnung. Auf öffentlich-geförderte Wohnungen ist die Vorschrift nur anzuwenden, wenn dies durch das jeweilige Landesrecht angeordnet ist, wie in Baden-Württemberg (§ 32 LWoFG BW).

Hinweis

Nicht bei Gewerberaum

Auf gewerbliche Mietverhältnisse ist § 559 BGB ebenfalls nicht anwendbar.

1.2 Wahlrecht zwischen Mieterhöhung nach § 558 BGB und Umlage nach § 559 BGB

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter grundsätzlich entscheiden, ob er eine Modernisierung zum Anlass einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nimmt (Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen) oder ob er 8 % (bis 31.12.2018: 11 %) der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegt (§ 559 BGB; s. Modernisierung).

Praxis-Tipp

Modernisierungsmieterhöhung vor Baubeginn vereinbaren

Ebenso sind vertragliche Vereinbarungen über eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung möglich; solche Vereinbarungen können unter den Voraussetzungen des § 555f BGB (s. Modernisierungsvereinbarung) bereits vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen werden.

1.3 Genereller Ausschluss der Mieterhöhung

In bestimmten Fällen ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ausgeschlossen. So besteht ein vollständiger Ausschluss bei der Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB).^[1]

Bei einer Indexmiete ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur möglich, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Praxis-Beispiel

Modernisierung per Gesetz oder behördlicher Anordnung

Das Gesetz oder eine Behörde zwingt den Vermieter zum Einbau von Wärmezählern oder Rauchwarnmeldern, zum Nachrüsten des Heizkessels oder zum Dämmen der obersten Geschossdecke im Speicher.

Haben die Parteien einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen, was unter den Voraussetzungen des § 575 BGB (Zeitmietvertrag) möglich ist, so gilt § 559 BGB nur, wenn sich der Vermieter das Recht zur Modernisierungsmieterhöhung vertraglich vorbehalten hat.

[1] Der Regelungswortlaut des § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB blieb infolge des Heizungsgesetzes unverändert. Daher läge die Annahme nahe, dass eine Mieterhöhung nach § 559e BGB während der Laufzeit einer Staffelmiete nicht ausgeschlossen sei. Den Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 20/6875, BT-Drucks. 20/7619) ist jedoch ein dahingehender gesetzgeberischer Wille nicht zu entnehmen. Daher ist von einem redaktionellen Versehen auszugehen, sodass eine Mieterhöhung auch nach § 559e BGB während einer laufenden Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen ist (A. A. Börstinghaus, NJW 2023, 3193, 3198).

2 Voraussetzungen der Mieterhöhung

2.1 Vermieter als Bauherr

Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter als Bauherr durchgeführt wurde. Die Person des Vermieters und die Person des Bauherrn muss also identisch sein.

2.1.1 Fehlende Identität

An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen:

• Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernisierung von einer juristischen Person durchgeführt wird, deren Mitgesellschafter der Vermieter ist. Für den umgekehrten Fall (Vermietung durch juristische Person, Modernisierung durch einen Gesellschafter) gilt dasselbe. Für die Ein-Mann-GmbH s. Abschn...