Mieterhöhung bei Wohnraum – nach Modernisierung / 2.1.3 Rechtsnachfolge

Hier sind folgende Fälle zu unterscheiden:

• Die Modernisierung wird vom Vermieter durchgeführt. Nach Abschluss der Modernisierung wird die Wohnung veräußert. Der Erwerber erklärt nach seiner Eintragung ins Grundbuch eine Mieterhöhung nach § 559 BGB: Die Erhöhungserklärung ist unwirksam, weil der Veräußerer Bauherr der Modernisierung war und die Mieterhöhungserklärung nicht von ihm, sondern vom Erwerber als neuem Vermieter abgegeben wird.
• Anders ist es, wenn der Veräußerer nach der Modernisierung eine Mieterhöhungserklärung abgibt und das Eigentum an der Wohnung nach Zugang der Erklärung auf den Erwerber übergeht. In diesem Fall tritt der Erwerber gem. § 566 BGB in die aus der Erhöhungserklärung folgenden Rechte ein.
• Gleiches gilt, wenn die Modernisierung vom Veräußerer begonnen und vom Erwerber fortgesetzt wird. Hier kann der Veräußerer die Miete nach § 559 BGB erhöhen, wobei bei der Mieterhöhung auch die vom Veräußerer erbrachten Modernisierungsleistungen zu berücksichtigen sind.
• In den Fällen der Gesamtrechtsnachfolge, z. B. im Erbfall, spielt der Eigentümerwechsel keine Rolle.