Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter als Bauherr durchgeführt wurde. Die Person des Vermieters und die Person des Bauherrn muss also identisch sein.

2.1.1 Fehlende Identität

An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen:

  • Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernisierung von einer juristischen Person durchgeführt wird, deren Mitgesellschafter der Vermieter ist. Für den umgekehrten Fall (Vermietung durch juristische Person, Modernisierung durch einen Gesellschafter) gilt dasselbe. Für die Ein-Mann-GmbH s. Abschn. 2.1.2.
  • Wenn die Wohnung durch einen gewerblichen Zwischenvermieter oder einen Untervermieter vermietet wurde und der Eigentümer eine Modernisierungsmaßnahme durchführt.
  • Wenn der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage die Modernisierung im eigenen Namen in Auftrag gibt.
  • Wenn die Maßnahme durch einen öffentlichen Bauträger veranlasst und der Vermieter lediglich ganz oder teilweise mit den Kosten belastet wird.

     
    Achtung

    Erschließungs- oder Anliegerkosten nicht auf Mieter umlegbar

    Deshalb können Straßenbaubeiträge, Erschließungskosten, Anliegerkosten etc. nicht nach § 559 BGB auf die Mieter umgelegt werden.

2.1.2 Identität

  • Wird ein Generalunternehmer eingeschaltet, schadet das nicht. Hat der Vermieter ein Bauunternehmen mit der Modernisierung beauftragt, so ist er auch dann Bauherr, wenn der beauftragte Bauunternehmer die jeweiligen Gewerke im eigenen Namen an Subunternehmer vergibt.

    Gleiches dürfte gelten, wenn eine Wohnungsgesellschaft als Vermieterin ein rechtlich selbstständiges Tochterunternehmen mit der Modernisierung beauftragt. In diesen Fällen entscheidet der Vermieter über die Modernisierung; dieser bestimmt auch deren Umfang.

  • Nach der hier vertretenen Auffassung ist eine Identität zwischen Vermieter und Bauherr auch dann anzunehmen, wenn die Wohnung durch den Alleingesellschafter einer GmbH vermietet und die Modernisierung von der GmbH durchgeführt wird.[1] In diesem Fall bestimmt der mit dem Alleingesellschafter identische Vermieter über das "Ob" und das "Wie" der Modernisierung.
[1] A. A. Börstinghaus, in Schmidt-Futterer, § 559 BGB Rn. 27.

2.1.3 Rechtsnachfolge

Hier sind folgende Fälle zu unterscheiden:

  • Die Modernisierung wird vom Vermieter durchgeführt. Nach Abschluss der Modernisierung wird die Wohnung veräußert. Der Erwerber erklärt nach seiner Eintragung ins Grundbuch eine Mieterhöhung nach § 559 BGB: Die Erhöhungserklärung ist unwirksam, weil der Veräußerer Bauherr der Modernisierung war und die Mieterhöhungserklärung nicht von ihm, sondern vom Erwerber als neuem Vermieter abgegeben wird.
  • Anders ist es, wenn der Veräußerer nach der Modernisierung eine Mieterhöhungserklärung abgibt und das Eigentum an der Wohnung nach Zugang der Erklärung auf den Erwerber übergeht. In diesem Fall tritt der Erwerber gem. § 566 BGB in die aus der Erhöhungserklärung folgenden Rechte ein.
  • Gleiches gilt, wenn die Modernisierung vom Veräußerer begonnen und vom Erwerber fortgesetzt wird. Hier kann der Veräußerer die Miete nach § 559 BGB erhöhen, wobei bei der Mieterhöhung auch die vom Veräußerer erbrachten Modernisierungsleistungen zu berücksichtigen sind.
  • In den Fällen der Gesamtrechtsnachfolge, z. B. im Erbfall, spielt der Eigentümerwechsel keine Rolle.

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