Mieterhöhung bei Wohnraum – nach Modernisierung / 1.3 Genereller Ausschluss der Mieterhöhung

In bestimmten Fällen ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ausgeschlossen. So besteht ein vollständiger Ausschluss bei der Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB).^[1]

Bei einer Indexmiete ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur möglich, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Praxis-Beispiel

Modernisierung per Gesetz oder behördlicher Anordnung

Das Gesetz oder eine Behörde zwingt den Vermieter zum Einbau von Wärmezählern oder Rauchwarnmeldern, zum Nachrüsten des Heizkessels oder zum Dämmen der obersten Geschossdecke im Speicher.

Haben die Parteien einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen, was unter den Voraussetzungen des § 575 BGB (Zeitmietvertrag) möglich ist, so gilt § 559 BGB nur, wenn sich der Vermieter das Recht zur Modernisierungsmieterhöhung vertraglich vorbehalten hat.

[1] Der Regelungswortlaut des § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB blieb infolge des Heizungsgesetzes unverändert. Daher läge die Annahme nahe, dass eine Mieterhöhung nach § 559e BGB während der Laufzeit einer Staffelmiete nicht ausgeschlossen sei. Den Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 20/6875, BT-Drucks. 20/7619) ist jedoch ein dahingehender gesetzgeberischer Wille nicht zu entnehmen. Daher ist von einem redaktionellen Versehen auszugehen, sodass eine Mieterhöhung auch nach § 559e BGB während einer laufenden Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen ist (A. A. Börstinghaus, NJW 2023, 3193, 3198).