Mieterhöhung bei Wohnraum – Form und Begründung bei orts ... / 2 Mietspiegel

Es wird zwischen einem einfachen Mietspiegel^[1] und einem qualifizierten Mietspiegel unterschieden.^[2]

Hinweis

Definition Mietspiegel

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.^[3]

Mietspiegel auch für Gemeindeteile

Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehreren Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.^[4]

Nach § 558c Abs. 3 BGB sollen die Mietspiegel im Abstand von 2 Jahren aktualisiert werden. Eine Pflicht hierzu besteht jedoch nicht. Für die Fortschreibung sind keine bestimmten Methoden vorgeschrieben. Diese kann durch Stichproben unter Bezugnahme auf den Lebenshaltungskostenindex oder auf andere Indexe erfolgen.

Bedürfnis für Mietspiegel und vertretbarer Aufwand

Die nach Landesrecht zuständigen Behörden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist.^[5] Eine Verpflichtung der Gemeinden besteht hierzu aber nicht.

Durch die Reform des Mietspiegelrechts zum 1.1.2022 sollen in möglichst vielen Gemeinden qualitativ hochwertige Mietspiegel zum Einsatz kommen. Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen künftig Mietspiegel erstellt werden.^[6]

Für Gemeinden, für die infolgedessen erstmalig ein Mietspiegel zu erstellen ist, muss dieser spätestens bis 1.1.2023 vorliegen und veröffentlicht sein. Wird ein qualifizierter Mietspiegel erstellt, ist dieser spätestens bis 1.1.2024 zu erstellen und zu veröffentlichen.

Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrats Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.^[7] Das Mietspiegelreformgesetz enthält eine Rechtsgrundlage für die Mietspiegelverordnung, die den näheren Inhalt und das Verfahren zu Erstellung, Anpassung und Veröffentlichung der Mietspiegel konkretisiert. Das Mietspiegelreformgesetz und die Mietspiegelverordnung sind zum 1.1.2022 gleichzeitig in Kraft getreten.

Hinweis

Definition qualifizierter Mietspiegel

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.^[8]

Entspricht der Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Abs. 5 BGB erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspiegel richtet, wird vermutet, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.^[9] Das bedeutet, dass wenn Mietspiegel diesen Anforderungen entsprechen, sie nicht mehr in Zweifel gezogen werden können und damit die prozessuale Vermutungswirkung im gerichtlichen Mieterhöhungsrechtsstreit besteht.^[10]

Dieser Mietspiegel muss nach anerkannten statistischen Methoden erstellt werden, die gewährleisten, dass er ein realistisches Abbild des Wohnungsmarktes liefert. Die gesetzliche Bestimmung verzichtet auf eine Entscheidung zugunsten einer bestimmten Erstellungsmethode. Nach der amtlichen Begründung handelt es sich sowohl bei der Tabellenmethode, also einer reinen Datensammlung, oder der Regressionsmethode, einer komplizierten statistischen Umrechnung weniger repräsentativer Daten, um anerkannte Methoden. Wegen der erheblichen Rechtsfolgen muss die Anwendung wissenschaftlich anerkannter statistischer Methoden dokumentiert und damit nachvollziehbar und überprüfbar sein.

Anpassung alle 2 Jahre

Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von 2 Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe und die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach 4 Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.^[11] Hierdurch soll gewährleistet sein, dass der Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete auf dem Wohnungsmarkt zeitnah widerspiegelt.

Vermutungswirkung für ortsübliche Vergleichsmiete

Ist die Vorschrift des § 558d Abs. 2 BGB eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.^[12] Diesem qualifizierten Mietspiegel kommt somit eine Vermutungswirkung im Prozess zu. Es handelt sich um eine widerlegliche Vermutung, der Beweis des Gegenteils bleibt gemäß § 292 ZPO deshalb für beide Prozessparteien zulässig.

Vorrechenpflicht des Vermieters

Neu durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführt ist auch die Bestimmung des § 558a Abs. 3 BGB. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 1 BGB, bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 BGB eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel (Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder Vergleichsmieten) stützt. Dies bedeutet im Klartext, dass der...