Erklärung in Textform
Erforderlich ist eine Erklärung des Vermieters in Textform. Eine Zustimmung des Mieters ist wie auch bei § 559 BGB nicht erforderlich. Die Erklärung des Vermieters ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird sowie der Verteilerschlüssel und die Art der Berechnung mitgeteilt wird sowie auch der Betrag, um den sich die Miete erhöht.[1]
Bezeichnung
Zur Bezeichnung genügt die Angabe "Grundsteuererhöhung" sowie das Verlangen eines bestimmbaren, nachprüfbar auf den einzelnen Mieter entfallenden Geldbetrags mit Angabe des Verteilungsschlüssels.
Hierbei sollen die bisherigen und die neu anfallenden Betriebskosten gegenübergestellt werden, da für den Mieter der Differenzbetrag nachprüfbar und berechenbar sein muss.[2] In der Rechtsprechung wird überwiegend eine Gegenüberstellung von sämtlichen bisherigen und neuen Betriebskosten verlangt, also auch der Positionen, die sich nicht geändert haben.
Anforderung an die Erklärung
Als Erläuterung genügt der Hinweis auf das Datum des Bescheids oder der Rechnung unter Bezeichnung der Behörde oder der Stelle, aufgrund derer eine Betriebskostenerhöhung eintritt, zusammen mit einer stichwortartigen Erklärung. Es genügt aber nicht, wenn der Vermieter lediglich auf Durchschnittswerte eines Mietspiegels verweist.[3]
Stichwortartige Erklärung
höherer Verbrauch, Lohnerhöhung, gestiegene Gebühren
Auf Verlangen ist dem Mieter Einsicht in die Belege zu gewähren. Bei mehreren Mietern ist die Erklärung an alle zu richten, sofern nicht Bevollmächtigung eines Mieters zur Empfangnahme von Willenserklärungen des Vermieters gegeben ist.
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.[4] Der Vermieter ist angehalten, im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, d. h., mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis vorzugehen.
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