Mieterhöhung bei fehlerhafter Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag
  
Begriff

BGB § 558

  1. Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrags getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist – und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % – nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil v. 8.7.2009, VIII ZR 205/08, NJW 2009 S. 2739, Rn. 10, 13 m. w. N.). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.
  2. Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 1985 ein Mietvertrag über eine 5-Zimmer-Wohnung zu einer Grundmiete von 629,75 EUR. Die Wohnfläche ist in dem schriftlichen Vertrag mit 156,95 qm ausgewiesen. Eine vom Vermieter im Jahr 2013 in Auftrag gegebene Wohnflächenermittlung ergab, dass die Wohnfläche tatsächlich 210,43 qm beträgt. Dies entspricht einer Abweichung von ca. 34 % gegenüber der Angabe im Mietvertrag.

Im Hinblick hierauf nimmt der Vermieter den Mieter auf Zahlung einer um ca. 34 % erhöhten Miete, nämlich von 629,75 EUR auf 843,06 EUR = 213,31 EUR in Anspruch. Darüber hinaus verlangt er gem. § 558 BGB Zustimmung zur Mieterhöhung von 843,06 EUR um 94,46 EUR auf 937,52 EUR mit der Behauptung, dass dies die ortsübliche Vergleichsmiete für eine 210,43 qm große Wohnung sei.

Der Mieter hat der Erhöhung der Miete von 629,75 EUR um 94,46 EUR zugestimmt, im Übrigen aber hat er die Mieterhöhung um 213,31 EUR abgelehnt.

Das Berufungsgericht wies die Klage des Vermieters auf Zustimmung zu einer weiteren Mieterhöhung um 213,31 EUR ab, weil die Kappungsgrenze nicht eingehalten sei.

Die Revision des Vermieters hatte keinen Erfolg.

Tatsächliche Wohnfläche zählt

Der BGH hat in früheren Entscheidungen mehrmals zu der Frage Stellung genommen, welche Rechtsfolge bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB gilt, wenn die im Mietvertrag angegebene Fläche von der tatsächlichen Fläche abweicht. In den Urteilen vom 7.7.2004 (VIII ZR 192/03, NJW 2004 S. 3115) und vom 8.7.2009 (VIII ZR 205/08, NJW 2009 S. 2739) hat er einen Fall behandelt, in dem die im Vertrag ausgewiesene Fläche größer war als die wirkliche Wohnfläche. Der BGH hat hierzu ausgeführt, dass für das Mieterhöhungsverfahren grundsätzlich die im Vertrag angegebene Fläche maßgebend ist.

Eine Ausnahme gilt, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt. Dann sei der Vertrag nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage den wirklichen Gegebenheiten anzupassen. Für das Mieterhöhungsverfahren ist dann die wirkliche Fläche maßgebend.

Im Urteil vom 23.5.2007 (VIII ZR 138/06, NJW 2007 S. 2629) hat der BGH entschieden, dass dieselben Grundsätze gelten, wenn die im Vertrag angegebene Fläche kleiner ist als die wirkliche Fläche. Auch hier sei die angegebene Fläche maßgebend. Eine Anpassung des Vertrags findet auch hier nur statt, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt.

 
Achtung

Tatsächliche Wohnfläche gilt, ganz gleich, was im Mietvertrag steht

An dieser Rechtsprechung hält der BGH nicht mehr fest. Er führt aus, dass für den nach § 558 BGB vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist. Eine Anpassung des Mietvertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage lehnt der BGH nunmehr ab.

Verzicht auf Mieterhöhungen prüfen

Im Entscheidungsfall ist die Vertragsfläche kleiner als die tatsächliche Fläche.

Dies führt zu der Frage, ob in der Flächenangabe zugleich ein vertraglich vereinbarter teilweiser Ausschluss der Mieterhöhung zu sehen ist. Vertragliche Vereinbarungen, die zum Vorteil des Mieters von § 558 BGB abweichen, sind zwar möglich; die Angabe einer unzutreffenden Wohnfläche reicht hierzu aber nicht aus.

Für die Annahme eines teilweisen Verzichts auf eine Mieterhöhung müssen weitere Anhaltspunkte vorliegen. Im Entscheidungsfall waren solche Anhaltspunkte nicht gegeben.

Kappungsgrenze nicht überschreiten

Die für die Wohnung maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete ist auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche von 210,43 qm zu berechnen. Die Geltung der Kappungsgrenze (hier: 15 %) bleibt hiervon unberührt. Hieraus folg...

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