Mieter richtig abmahnen / 4.2.4 Lärm

Vertragsverletzungen aufgrund von Lärmbelästigungen, egal ob sie von Erwachsenen, Kindern oder Hunden ausgehen, müssen stets abgemahnt werden, bevor der Vermieter kündigen kann. Regelmäßig wird es hier auch nicht nur mit einer Abmahnung getan sein, ggf. wird man 2 bis 3 Abmahnungen für erforderlich halten müssen.

4.2.4.1 Erwachsene

  • Kommt es infolge von Auseinandersetzungen von Familienangehörigen zu erheblichen nächtlichen Ruhestörungen, die trotz mehrfacher Abmahnungen immer wieder zu Beschwerden der Mitmieter führen, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, selbst wenn der Mieter erkrankt ist und das Mietverhältnis bereits seit 35 Jahren ungestört verlief.
  • Auch wiederholt laute Streitereien und lautes Geschrei bis in die Nachtstunden berechtigen nach Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.
  • Entsprechendes gilt bei anhaltendem Lärm bisweilen mehrfach am Tag, vereinzelt länger als 2 Stunden und auch nach 22.00 Uhr.
  • Auch wiederholt lautstarke Trinkgelage berechtigten nach Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.

4.2.4.2 Kinder

  • Kleinkindergeschrei und gelegentliches Kindergetrampel gehören grundsätzlich zum gewöhnlichen vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung.
  • Geräusche, die naturgemäß dem Bewegungs- und Spieldrang von kleinen Kindern entsprechen, müssen von den übrigen Mietern eines Mehrfamilienhauses hingenommen werden. Selbst häufige und über das übliche Maß hinausgehende Lauf- und Spielgeräusche müssen grundsätzlich als sozialadäquat geduldet werden. Andere Mieter können also nicht erwarten oder davon ausgehen, dass ein Mehrparteienhaus per se kinderlos zu sein hat.
  • Handelt es sich bei dem Mietobjekt um ein älteres Haus, muss die Toleranzgrenze der Hausgemeinschaft für Geräusche ohnehin hoch angesetzt werden.
  • Bei wiederholten Verstößen gegen die Hausordnung, die durch minderjährige Kinder des Mieters erfolgen, lässt sich ein beharrlicher, uneinsichtiger und zur fristlosen Kündigung berechtigender Verstoß gegen die Vertragspflichten nur dann bejahen, wenn dem Mieter zuvor durch entsprechende Abmahnungen nachdrücklich die Gelegenheit gegeben wird, auf die Kinder einzuwirken. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Kinderlärms setzt jedenfalls grundsätzlich eine Abmahnung und einen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Abmahnung, erneutem Verstoß und Kündigung voraus.
 

Lärmprotokoll fertigen

Insbesondere bei Vertragsverstößen durch Lärm – egal, ob dieser von Erwachsenen oder Kindern verursacht wird, sollte stets eine exakte Dokumentation erfolgen. In aller Regel rechtfertigt ein einmaliges Lärmen kaum jemals eine Abmahnung. Wiederholte Lärmbeeinträchtigungen sollten für den Fall einer nachfolgenden Kündigung und ggf. erforderlichen Räumungsklage genauestens nach Art, Dauer, Ausmaß und Zeitpunkt (mit Datum, Uhrzeit) dokumentiert werden.

 

Musterschreiben: Abmahnung wegen wiederholter erheblicher Lärmbelästigung

Herr/Frau/Firma

_______________ (Name des Mieters)

_______________ (Anschrift)

_______________

Mietverhältnis "Baumweg 3, 2. OG links in 40627 Düsseldorf"

Hier: Abmahnung wegen wiederholter erheblicher Lärmbelästigung

Sehr geehrte Frau _____ / Sehr geehrter Herr _____,

von anderen Hausbewohnern sind mir mehrere Beschwerden eingegangen, dass Sie sowohl am ______, am ______ als auch am ______ jeweils nach 22.00 Uhr – teilweise bis 2.00 Uhr früh – derart lautstark gefeiert und dabei Tonwiedergabegeräte weit über Zimmerlautstärke hinaus betrieben haben, dass die Nachtruhe der Hausbewohner erheblich gestört war. Ich mache in diesem Zusammenhang auf die Hausordnung aufmerksam, nach der unbedingt die Ruhezeiten einzuhalten sind. Beachten Sie in diesem Zusammenhang, dass bei einer wiederholten Ruhestörung die Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht kommt.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter

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