Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Mietaufhebungsvertrags gehört die Einigung über die Beendigung des Mietverhältnisses. Sind über den Beendigungszeitpunkt keine besonderen Regelungen getroffen, so wird der aus der Vertragsbeendigung folgende Räumungs- und Herausgabeanspruch sofort fällig. Soll die Mietsache nach den Vorstellungen der Parteien erst zu einem späteren Zeitpunkt herausgegeben werden, so müssen sich die Parteien auch über den Zeitpunkt der Fälligkeit einigen. Es ist allerdings nicht zwingend erforderlich, dass dieser Zeitpunkt kalendermäßig bestimmt wird; es genügt, wenn er durch Auslegung der Aufhebungsvereinbarung oder unter Rückgriff auf die Umstände des Vertragsschlusses bestimmt werden kann.
Klare Formulierungen
Die Verwendung von Begriffen wie "alsbald", "in absehbarer Zeit" oder "schnellstmöglich" ist zwar nicht zu empfehlen; gleichwohl kann die Auslegung ergeben, dass die Parteien eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses unter gleichzeitiger Stundung des Herausgabeanspruchs (Räumungsfrist) vereinbart haben.
In einem solchen Fall kann der Mieter sofort ausziehen; der Vermieter kann den Räumungs- und Herausgabeanspruch geltend machen, wenn der für die Ersatzraumsuche übliche Zeitraum verstrichen ist.
Vereinbaren Sie eindeutige Fristen
Damit vermeiden Sie Unsicherheiten, auch um – wie oben erwähnt – Schadensersatzforderungen zu vermeiden.
Sofern der Mieter einwendet, dass er einen möglichst späten Termin haben möchte, weil er noch keine Wohnung hat, auf der anderen Seite aber auch keine doppelte Miete zahlen möchte, kann dies geregelt werden, z. B. mit folgender Formulierung: "Der Mietvertrag vom ... endet spätestens zum 31.07.2022. Der Mieter hat das Recht, mit einer Ankündigungsfrist von einem Monat zum Ende eines Monats früher auszuziehen. Dann endet die Verpflichtung zur Zahlung der Miete und zur Überlassung der Wohnung zu diesem Datum."
Die Regelung der Art und Weise der Rückgabe steht im Belieben der Parteien. Beschränkt sich der Aufhebungsvertrag auf die Einigung über die Vertragsbeendigung, so richten sich die Modalitäten der Rückgabe nach den Vereinbarungen im ursprünglichen Mietvertrag; ist im Mietvertrag insoweit nichts geregelt, so sind die gesetzlichen Bestimmungen maßgebend. Die Modalitäten der Rückgabe können im Aufhebungsvertrag auch abweichend von den Vereinbarungen im Mietvertrag geregelt werden.
Rückgabe genau regeln
Es ist zweckmäßig, wenn der schriftliche Mietaufhebungsvertrag so abgefasst wird, dass sich aus ihm klar ergibt, ob es hinsichtlich der Rückgabemodalitäten beim ursprünglichen Mietvertrag verbleibt, oder ob und ggf. welcher Punkt im Aufhebungsvertrag abweichend geregelt ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter von einer mietvertraglichen Renovierungsverpflichtung freigestellt werden soll: Hier sollte sich aus dem Aufhebungsvertrag ergeben, ob die Freistellung lediglich die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder auch die Verpflichtung zum Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache betrifft.
Vorsicht bei Freistellung von Schadensersatzansprüchen
Wenn Sie überhaupt dazu bereit sind, sollte ganz genau beschrieben und dokumentiert werden, auf welche Schadensersatzansprüche Sie verzichten. Der Verzicht sollte sich natürlich auch nur auf bekannte Schäden beziehen, die auch festgehalten werden sollten. Keinesfalls verzichten sollten Sie auf noch unbekannte oder zukünftige Schadenersatzansprüche, die z. B. auch beim Umzug noch entstehen können.
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