Mangel der Mietsache bei hohen Innentemperaturen in Ladenräumen
  

Begriff

BGB § 536

  1. Sind Ladenräume zum Betrieb eines Modegeschäfts vermietet, so kann der Mieter ein Raumklima verlangen, das den Betrieb eines solchen Geschäfts ermöglicht. Zu berücksichtigen ist, dass in dem Geschäft Mitarbeiter beschäftigt sind und Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren. Im Hinblick hierauf liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn der Grenzwert von 26 Grad wesentlich überschritten wird.
  2. Kann die kritische Situation bereits bei einer Außentemperatur von 15–17 Grad, hohem Kundenandrang und voller Beleuchtung eintreten, so ist die Miete nicht nur in den Sommermonaten, sondern ganzjährig gemindert.
  3. Behauptet der Vermieter, dass er den Mangel beseitigt habe und wird diese Behauptung vom Mieter bestritten, so trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die behauptete Beseitigung des Mangels.

(Leitsätze der Redaktion)

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über Räume zum Betrieb eines Modegeschäfts. Der Mieter beanstandet, dass die Innentemperatur im Sommer zeitweise auf mehr als 26 Grad ansteige. Aus diesem Grund hat der Mieter die Miete um 25 % der Nettomiete gemindert. Der Vermieter nimmt den Mieter auf Zahlung der Restmiete in Anspruch.

Das Gericht wies die Klage ab.

1. Grenzwert von 26 Grad Innentemperatur

In der Rechtsprechung wird teilweise die Ansicht vertreten, dass eine übermäßige Erhitzung von Büro- oder Ladenräumen infolge hoher Außentemperaturen als Mangel der Mietsache zu bewerten sei (OLG Hamm, NJW-RR 1995 S. 143; OLGR Hamm 2007 S. 541; OLG Köln, WuM 1995 S. 35; OLG Rostock, NZM 2001 S. 425 = NJW-RR 2001 S. 802; OLG Naumburg, NJW-RR 2004 S. 299; NZM 2011 S. 35; AG Hamburg, WuM 2006 S. 609 m. Anm. Börstinghaus; WuM 2007 S. 253).

Nach anderer Ansicht ist die Mietsache mangelfrei, wenn das Gebäude den baurechtlichen Bestimmungen entspricht (OLG Frankfurt, NZM 2007 S. 330; KG Berlin, MDR 2012 S. 756; Busse, NJW 2004, S. 1982; Harms, NZM 2005, S. 441; Gsell, WuM 2011, S. 491, 495). Hat der Mieter Büro- oder Ladenräume ohne Klimatisierung gemietet und genügt der sommerliche Wärmeschutz den baurechtlichen Bestimmungen, so ist eine gleichwohl entstehende hohe Innentemperatur nicht als Mangel zu bewerten, sondern dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen.

Es ist dann Sache des Mieters, etwa durch den Einbau einer Klimaanlage, für Abhilfe zu sorgen.

Das Gericht schließt sich der erstgenannten Ansicht an. Haben die Parteien – wie hier – im Vertrag keine Bestimmungen getroffen, richtet sich die Sollbeschaffenheit der Mietsache nach dem Vertragszweck. Sind Ladenräume zum Betrieb eines Modegeschäfts vermietet, kann der Mieter ein Raumklima verlangen, das den Betrieb eines solchen Geschäfts ermöglicht. Insoweit sei zu bedenken, dass in dem Geschäft Mitarbeiter beschäftigt sind und Kunden Bekleidungsstücke auswählen und anprobieren. Im Hinblick hierauf liege ein Mangel der Mietsache vor, wenn der Grenzwert von 26 Grad wesentlich überschritten wird.

2. Dauer und Ausmaß der Grenzwertüberschreitung

Das Gericht hat ein Sachverständigengutachten über die Dauer und das Ausmaß der behaupteten Überschreitung des Grenzwerts eingeholt. Der Sachverständige hat hierzu festgestellt, dass bereits bei einer Außentemperatur von 15–17 Grad, hohem Kundenandrang und voller Beleuchtung der Grenzwert von 26 Grad überschritten wird. Ursächlich hierfür sei eine Kombination von Planungs- und Ausführungsfehlern; diese hätten zur Folge, dass die Kühlleistung der Kühlendgeräte nicht ausreichend sei.

Aus diesem Befund folgt in rechtlicher Hinsicht, dass der Vermieter unabhängig von der unter Abschnitt 1 dargestellten Streitfrage für den Mangel der Klimaanlage einstehen muss.

3. Periodisch auftretende Mängelerscheinung

Aus dem Gutachten des Sachverständigen folgt weiter, dass der Grenzwert nicht nur in den Sommermonaten überschritten wird, sondern dass die kritische Situation (Außentemperatur von 15–17 Grad, hoher Kundenandrang und volle Beleuchtung) immer wieder eintreten kann.

Bei solchen periodisch auftretenden Mängelerscheinungen ist die Miete nicht nur in den Sommermonaten, sondern ganzjährig gemindert.

4. Wer die Darlegungs- und Beweislast trägt

In einem weiteren Teil der Entscheidung befasst sich das Gericht mit der Verteilung der Darlegungs- und Beweislast, wenn der Vermieter behauptet, dass er den Mangel beseitigt habe.

Nach allgemeinen Grundsätzen hat der Mieter das Vorliegen des Mangels und die Umstände, aus denen sich der Umfang der Gebrauchstauglichkeit herleiten lässt, vorzutragen und zu beweisen. Behauptet der Vermieter, dass er den Mangel beseitigt habe und wird diese Behauptung vom Mieter bestritten, trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die behauptete Beseitigung des Mangels (BGH, Urteil v. 1.3.2000, XII ZR 272/97, NJW 2000 S. 2344, Rn. 12).

Der Mieter kann sich auf ein Bestreiten der Mangelbeseitigung beschränken und braucht dieses nur dann zu substanziieren, wenn auch der Vermieter die Mangelbeseitigung und ihren Erfolg mit Substanz vorträgt.

OLG Rostock, Urteil v. 22.2.20...

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