Mangel der Mietsache bei Gefahr einer Abflussverstopfung
  
Begriff

BGB §§ 536, 543 Abs. 2 Nr. 1

  1. Für die Annahme eines Mangels reicht es aus, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt wird, weil der Mieter diese nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung benutzen kann.
  2. Die Kündigung wegen eines Mangels ist erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB). Grundsätzlich kann der Vermieter die vom Mieter gesetzte Frist nicht einseitig verlängern.
  3. Erklärt der Mieter in der Abhilfeaufforderung, dass er sich bei Nichtabhilfe eine Mangelbeseitigungsklage vorbehalte, so kommt hierdurch nicht zum Ausdruck, dass der Mieter lediglich diese Maßnahme – und keine andere – ergreifen will.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Mieter von Büroräumen zeigte dem Vermieter Ende Mai 2012 an, dass das WC schlecht ablaufe. Die Parteien stritten sich zunächst über die Schadensursache. Ein mit der Untersuchung dieser Frage beauftragter Sachverständiger kam zum Ergebnis, dass der Schaden auf Absackungen in der Abwasserleitung zurückzuführen ist und dass aufgrund dieses Umstands immer wieder mit Verstopfungen zu rechnen sei.

Mit Schreiben vom 24.6.2013 forderte der Mieter den Vermieter auf, die Mängel der Abwasserleitung bis 8.7.2013 zu beseitigen. Weiter steht in diesem Schreiben:

"Nach ergebnislosem Fristablauf muss ich mir ... vorbehalten, eine Beseitigung des Mangels ... abzulehnen und dann die Mängel auf (Ihre) Kosten ... beseitigen zu lassen, ggf. vorher Mängelbeseitigungskostenvorschussklage zu erheben."

Der Vermieter teilte dem Mieter daraufhin mit, dass er die Frist nicht einhalten könne; er bitte um Fristverlängerung bis 15.8.2013. Am 8.8.2013 überreichte der Vermieter ein Schreiben eines von ihm beauftragten Installateurbetriebs, in dem es heißt, man werde die Mangelbeseitigung "voraussichtlich Anfang Oktober 2013" in Angriff nehmen.

Mit Schreiben vom 12.9.2013 kündigte der Mieter zum 28.2.2014.

Das Gericht hatte die Wirksamkeit der Kündigung zu beurteilen. Es hat nach folgenden Grundsätzen entschieden:

1. Gefahr einer Abflussverstopfung als Mangel

Das in den Mieträumen befindliche WC konnte trotz des schlechten Abflusses weiterhin benutzt werden; jedoch musste der Mieter damit rechnen, dass infolge des unzureichenden Abflusses jederzeit eine zur Unbenutzbarkeit des WC führende Verstopfung eintreten kann. Dieser Umstand ist als Mangel i. S. v. § 536 BGB zu bewerten.

Insoweit reicht es aus, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt wird, weil der Mieter diese nur "in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung benutzen kann".

2. Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt u. a. dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil wieder entzogen wird (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Hiervon ist u. a. dann auszugehen, wenn die Mietsache mangelhaft ist.

Die Kündigung ist allerdings erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB).

 
Wichtig

Keine einseitige Fristverlängerung

Grundsätzlich kann der Vermieter die vom Mieter gesetzte Frist nicht einseitig verlängern. Vielmehr muss er um eine Fristverlängerung nachsuchen, wenn er den Mangel nicht innerhalb der vom Mieter gesetzten Frist beseitigen kann.

Hat er selbst einen konkreten Abhilfetermin vorgeschlagen (hier: der 15.8.2013), so kann er mangels einer Gegenäußerung i. d. R. davon ausgehen, dass der Mieter die Fristverlängerung akzeptiert. Nach Ansicht des Gerichts gilt dies nicht, wenn die Abhilfe ohne hinreichend konkrete Zeitangabe (hier: "voraussichtlich Anfang Oktober 2013") angekündigt wird. Deshalb kommt das Gericht hier zum Ergebnis, dass die Frist am 8.8.2013 abgelaufen ist.

3. Was gilt, wenn der Mieter auf die unterlassene Abhilfe anders als angekündigt reagiert?

Im Entscheidungsfall hat der Mieter erklärt, er werde die Mängel bei Nichtabhilfe auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen, ggf. vorher Mängelbeseitigungskostenvorschussklage erheben. Stattdessen hat der Mieter gekündigt.

In Rechtsprechung und Literatur wird überwiegend die Ansicht vertreten, dass die Kündigung in einem solchen Fall nicht bereits nach Ablauf der gesetzten Abhilfefrist erklärt werden kann. Vielmehr sei eine erneute Fristsetzung erforderlich (OLG Hamm, Urteil v. 25.9.1990, 7 U 48/90, NJW-RR 1991 S. 1035; Grapentin, in Bub/Treier, Kap. IV Rn. 331; Lammel, Wohnraummietrecht, § 543 BGB Rdn. 44; Wolf/Eckert/Ball, Rdn. 895).

Teilweise wird vertreten, dass der Mieter nach Fristablauf ohne weitere Nachfrist kündigen darf, wenn ihm ein weiteres Zuwarten nicht zugemutet werden kann (OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.3.2012, 24 U 83/11, MDR 2012 S. 1086 betr. wiederholter Wassereinbruch in den Verkaufsraum eines Lebensmittelmarktes).

Der BGH hat diese Frage in dem Urteil vom 13.6.2007 (VIII ZR 281/06, NZM 2007 S. 561) offengelassen und ausgeführt, dass eine erneute Fristsetzung jedenfalls dann entbehrlich ist, wenn der Vermieter den Mangel bestreitet und seine Pflicht z...

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